280,280,000원
수원지방법원 2025타경3595. 성남시 중원구 성남동 크란츠빌2 지층 비01호로, 감정평가상 근린생활시설(당구장)로 이용 중인 전용 284.74㎡ 물건입니다. 현 소유자 이진환은 2022.05.09 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 성남시 압류, 임의경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 국세 압류, 용인시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2004년부터 2022년 사이 존재했던 가등기·가압류·압류·근저당·경매기입 등도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3287 크란츠빌2 지층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(당구장) · 284.74㎡ · 15층 건물 내 지층 비01호 |
| 소유자 | 이진환 (2022.05.09 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 280,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 416,838,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.05.09 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고 이번 경매 신청채권자도 남인천농업협동조합입니다. 그 뒤의 성남시 압류, 토스뱅크 가압류, 국·용인시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 승계액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 지층비01 | 2023.10.06 | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
김용희의 전입신고일은 2023.10.06으로 말소기준권리인 2022.05.09 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.09.02 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 즉 배당에서 받을 수 있는 범위와 별개로, 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교는 곤란
크란츠빌Ⅱ에서 확인되는 최근 12개월 실거래 평균은 559,200,000원, 최신 거래는 2026.03의 630,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 흐름은 이전 기간 대비 +7.0%입니다. 현재 최저가 280,280,000원은 최근 12개월 평균의 50.1%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.04㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 84.39㎡ | 7 | 601,000,000원 |
| 2025.09 | 84.39㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 83.98㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2025.04 | 83.98㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 5건 | 559,200,000원 |
특히 감정평가상 본건은 지층 근린생활시설이고, 주변은 근린생활시설·주상복합아파트·오피스텔이 혼재합니다. 비교 실거래의 면적이 본건과 크게 달라 가격 메리트는 별도 상가·근린시설 비교사례로 재검증해야 합니다. 2회 유찰과 감정가 49%만으로 높은 가격 점수를 주기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,723,920원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 492,000,000원 | 275,556,080원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 81,115,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,723,920원 공제 후 남인천농업협동조합에 275,556,080원이 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 297,559,551원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 280,280,000원 | 275,556,080원 | 297,559,551원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 196,196,000원 | 192,649,256원 | 380,466,375원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 137,337,200원 | 134,614,479원 | 438,501,152원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 권리구조에서는 이를 낙찰자가 떠안는 방식으로 바뀌지 않습니다. 즉 3회 유찰 시 196,196,000원, 4회 유찰 시 137,337,200원에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 실제 시장가치가 싸다는 판단은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지층 비01호, 근린생활시설로 현재 당구장으로 이용 중입니다.
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·주상복합아파트·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 모란역이 있으며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20미터, 동측·남측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층의 284.74㎡ 근린생활시설로, 확인된 84㎡대 실거래와 직접 비교가 되지 않아 실제 매수층과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교대상 재선정. 84㎡대 실거래가 아니라 284.74㎡에 가까운 지층 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김용희는 대항력은 없지만 실제 점유 중이므로 영업 종료·인도 일정과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 배당순위는 미상입니다. 배당요구 접수만으로 우선변제 순위를 단정하면 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 성남시·국·용인시 압류 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 교부청구·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 지층 상가 현장성. 현재 당구장 이용상태, 출입 동선, 내부 상태, 영업시설의 귀속과 철거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 기재 확인. 평가명령상 지하2층 면적과 집합건축물대장 면적 사이 기재 차이가 언급돼 있어 원본 공부를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 아직 보류
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2022.05.09 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김용희의 전입은 그보다 뒤인 2023.10.06입니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 280,280,000원입니다.
하지만 투자 매력은 별개의 문제입니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 확인된 최근 거래는 84㎡대이고 본건은 284.74㎡ 지층 근린생활시설입니다. 최근 12개월 평균 559,200,000원, 최신 630,000,000원, 상승 추세 +7.0%라는 숫자를 그대로 본건의 시세로 대입할 수 없습니다. 권리 리스크는 낮지만 가격 적정성은 아직 검증되지 않은 물건. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 동일 용도·유사 면적의 실제 상가 가치와 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
