수원지방법원 2025타경3595. 성남시 중원구 성남동 크란츠빌2 지층 비01호로, 감정평가 당시 근린생활시설인 당구장으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이진환이며 2022.05.09. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 실질적인 말소기준권리입니다.
등기부 앞부분에는 2004년 안태형의 이전청구권가등기, 에이스상호저축은행 가압류, 농업협동조합중앙회 근저당 등이 보이지만, 이 권리들은 2006.11.07. 선행 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 설정된 국민은행·예천군새마을금고 등의 근저당도 2022.05.09. 강제경매 매각으로 정리됐습니다. 따라서 과거에 말소된 채권을 이번 경매의 배당채권이나 매수인 인수액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3287 크란츠빌2 지층 비01호 도로명: 경기도 성남시 중원구 제일로73번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(당구장)로 이용 중 |
| 대상면적 / 위치 | 284.74㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 지층 비01호 |
| 소유자 | 이진환 (2022.05.09. 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 572,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 416,838,574원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 준공 / 규모 | 2004.10.28. · 크란츠빌Ⅱ 85세대 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 이번 권리를 분리해야 한다
이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2004년 가압류가 아니라 현 소유권 취득일과 같은 날 설정된 2022.05.09. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후의 성남시 압류, 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 국세·용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세금 압류는 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있지만, 확인된 범위에서 매수인이 승계할 등기상 권리는 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 · 지층비01 | 2023.10.06 | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김용희는 배당요구를 2025.09.02. 접수했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 주거 실거래는 참고자료일 뿐 ‘본건 시세’가 아니다
크란츠빌Ⅱ에서 확인된 최근 실거래 12건은 모두 전용 83.98~84.74㎡, 지상 3~11층의 주거형 거래입니다. 반면 본건은 284.74㎡ 지층 근린시설·당구장입니다. 면적·층·용도 모두 달라 아래 거래를 본건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.04㎡ | 4층 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 84.39㎡ | 7층 | 601,000,000원 |
| 2025.09 | 84.39㎡ | 6층 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 83.98㎡ | 8층 | 500,000,000원 |
| 2025.04 | 83.98㎡ | 5층 | 525,000,000원 |
| 2025.03 | 83.98㎡ | 10층 | 560,000,000원 |
| 2024.11 | 84.04㎡ | 3층 | 480,000,000원 |
| 2024.07 | 84.04㎡ | 11층 | 600,000,000원 |
| 2024.07 | 84.04㎡ | 8층 | 490,000,000원 |
| 2024.05 | 84.74㎡ | 9층 | 475,000,000원 |
| 2024.04 | 84.74㎡ | 5층 | 522,000,000원 |
| 2024.04 | 83.98㎡ | 6층 | 530,000,000원 |
| 평균 | 84㎡대 주거 | 12건 | 537,750,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가 572,000,000원은 주거형 실거래 평균 537,750,000원의 106.4%입니다. 그러나 이는 서로 다른 용도와 면적을 단순 비교한 값입니다. 본건이 주거 실거래 평균보다 비싸거나 싸다고 단정할 근거로 사용할 수 없으며, 지층 상가의 임대수익, 공실 가능성, 전용면적, 접근성, 영업시설 상태를 기준으로 별도 평가해야 합니다.
③ 예상배당 구조 (매각가 572,000,000원·선순위 세금 0원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당·재원 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 8,120,000원 |
| 선순위 국세·지방세 | 세액·법정기일 미상 | 확인 필요 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 청구액 416,838,574원 | 최대 416,838,574원 |
| 2. 후순위 권리 배당재원 | 성남시·토스뱅크·국·용인시 | 147,041,426원 |
| 임차인 · 김용희 | 보증금 25,000,000원 | 우선변제 여부 미상 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
남인천농업협동조합의 청구액 416,838,574원을 기준으로 한 단순 구조입니다. 현재 등기된 국세·지방세의 법정기일과 세액에 따라 남인천농업협동조합 및 후순위 권리자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 2006년·2022년 선행 경매로 이미 말소된 가압류·근저당은 이번 배당에서 제외했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근으로 근린생활시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 모란역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 동측과 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 토지는 평탄한 사다리형 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 6,754,000원/㎡이며 토지면적은 1,500.9㎡입니다.
- 물건 상태. 위생·급배수·옥내소화전·승강기 설비가 있고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층 대면적 근린시설은 약 84㎡ 주거형보다 매수층이 제한될 수 있어 임대수익과 공실 위험을 중심으로 보수적인 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 이번 기준권리는 2022.05.09. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 2004년 권리는 2006년 선행 경매에서 이미 말소됐는지 최신 등기 원본으로 다시 대조하세요.
- 세금 법정기일. 성남시·국·용인시 압류의 세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 계산할 수 있습니다.
- 임차인·명도. 김용희의 보증금 25,000,000원, 월차임 2,200,000원, 배당요구 사실과 실제 점유·영업 상태를 확인하세요.
- 가격 산정. 단지 내 주거 실거래를 본건 시세로 적용하지 말고, 지층 근린시설의 임대료·공실률·관리비·시설 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 면적 표기 확인. 평가명령의 지하 2층 면적은 19,304.81㎡, 집합건축물대장은 1,304.81㎡로 기재돼 있으므로 원본 대장과 감정평가서 비고를 확인하세요.
- 관리비·시설물. 공용부분 관리비 체납과 당구장 내부 시설물의 소유·철거 범위를 관리사무소 및 점유자에게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내 접수 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 다른 문제”
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2004년부터 존재했던 가등기·가압류·근저당은 2006년 선행 경매로 정리됐고, 2014년까지 설정된 근저당도 2022년 강제경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 기준은 2022.05.09. 남인천농업협동조합 근저당이며, 임차인 전입일은 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 본건은 지층 284.74㎡ 당구장이고, 확인된 실거래는 약 84㎡ 주거형뿐입니다. 따라서 실질취득액 572,000,000원을 주변 주거 거래와 단순 비교해 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 정리, 가격은 검증. 이 물건의 승부처는 말소되는 채권 규모가 아니라 지층 근린시설의 실제 임대가치와 환금성을 얼마나 정확히 산정하느냐입니다.