창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 59,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 20,237,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 등기부에는 2014년 재송동새마을금고 근저당이 설정됐다가 2015년 3월 11일 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당도 2019년 7월 18일 말소된 것으로 나타납니다. 현재 남아 있는 근저당은 2019년 7월 18일 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 396,000,000원입니다. 그런데 제공된 배당 계산은 이미 말소된 2014년 근저당을 우선 배당 대상으로 사용하고 있어, 말소기준과 배당순위의 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사삼원 (2015.01.20. 거래가액 85,737,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 20,237,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 314,406,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.24. 창원지방법원 김해등기소 발행 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 현재 근저당을 분리해야 한다
2019년 근저당을 기준으로 보면 2021년 5월 6일 전입한 서진우 씨는 후순위입니다. 그러나 2018년 11월 19일 전입한 최원석 씨는 2019년 근저당보다 앞섭니다. 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 단순히 후순위라고 배제할 수도 없습니다. 전입일이 확인되지 않은 권이윤 씨와 강유미 씨도 대항력 가능·미상으로 남습니다.
② 임차관계 — 보증금이 모두 미상이다
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사 및 문건상 확인되는 임차관계인은 총 4명입니다. 다만 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액과 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권이윤 | 전부 | 미상 | 2025.07.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서진우 | 미상 | 2021.05.06. | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원석 | 미상 | 2018.11.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유미 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세는 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 20,237,000원으로 감정가 59,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 가정액은 14,165,900원, 그다음 회차 가정액은 9,916,130원입니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률은 계산할 수 있어도, 실제 시장가 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 764,266원 |
| 2. 재송동새마을금고 근저당 | 54,600,000원 | 19,472,734원 |
| 3. 주식회사신한은행 근저당 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사대구은행 근저당 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 870,600,000원, 채권자 배당액은 19,472,734원, 미배당액은 851,127,266원입니다. 다만 말소된 근저당이 우선 배당 대상으로 반영돼 있고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 최종 배당표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근이며, 중심상업지역의 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 8층 건물이며 승강기·소방·화재탐지·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 부지는 북동측과 북서측으로 약 12미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역이며, 토지면적은 933.7㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 현장조사 한계. 폐문부재로 내부조사가 불가능해 유사 물건의 통상적 이용상태와 외부 관찰을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2014년 및 2015년 근저당 말소 원인과 2019년 근저당의 현재 효력을 등기 원본에서 대조하세요.
- 최원석 전입 검증. 2018.11.19. 전입과 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 권이윤·강유미 확인. 전입일과 보증금이 없으므로 대항력 여부를 미상 상태로 두고 보완 서류를 확인하세요.
- 서진우 확인. 2021.05.06. 전입으로 2019년 근저당보다 늦지만, 현재 점유와 명도 상대방 여부를 확인하세요.
- 배당요구 종기 관련. 권이윤 씨의 2025.07.07. 배당요구 내용과 첨부 임대차계약서를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 수리비와 사용 상태를 별도로 조사하세요.
- 시세 검증. 에코스타뷰 동일·유사 호실의 최근 거래가와 월세·공실률을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미확정 인수’가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 없고, 임차관계인 4명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 특히 2018년 전입자가 존재하는데 앞선 근저당 두 건은 이미 말소돼 있어, 2019년 근저당을 기준으로 하면 대항력 가능성을 다시 검토해야 합니다.
배당 계산 역시 말소된 2014년 근저당을 우선 배당 대상으로 반영하고 있어 등기 흐름과 일치하지 않습니다. 현재 단계의 결론은 “20,237,000원에 인수 0원”이 아니라, “최저가는 낮지만 실질취득비용과 인수액은 아직 산정 불가”입니다. 말소기준권리와 임차보증금을 원본에서 확정하기 전에는 외형상 할인율을 입찰 근거로 삼기 어렵습니다.