인천지방법원 2025타경508702. 인천 미추홀구 용현동 소노하임 11층 1104호입니다. 감정평가상 현장 이용상태는 연립주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 등기 흐름의 핵심은 2018.03.02. 설정된 구로신용협동조합 근저당권 12,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 2021.04.15. 미추홀구 압류와 2025.04.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 소유권은 일반적인 개인 단독소유가 아닙니다. 2018.03.02. 최윤성 명의로 소유권이전된 뒤, 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁됐고, 2024.01.05. 명칭이 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에도 부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 적혀 있습니다. 인수액 0원과 별개로 신탁원부 확인은 생략하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508702 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현장조사일 현재 연립주택 이용 |
| 전용면적 / 층 | 59.6675㎡ · 지상14층 건물 중 11층 |
| 사용승인일 | 2017.03.14 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로신용협동조합 / 148,080,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.03.02. 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 권리·배당 계산상 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래시점은 오래됐다
소노하임은 총 16세대, 사용승인일은 2017.03.14입니다. 제공된 동일면적 실거래 표본은 4건이며 거래시점은 2021.12~2022.01입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2021.12 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 254,750,000원 |
표본의 최저 거래가는 184,000,000원, 평균은 254,750,000원, 최고는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 116,130,000원은 제공된 실거래 평균의 45.6%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 116,130,000원입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 최신 표본 자체가 2022.01 거래이므로 이를 2026.09.01 시점의 현 시세로 그대로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 근저당 · 구로신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,704,180원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 구로신용협동조합 근저당 채권최고액 12,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 148,080,239원이지만, 시뮬레이션상 근저당 배당액은 12,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 구간 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 12,000,000원 | 101,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 12,000,000원 | 67,427,762원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,903,700원 | 12,000,000원 | 43,479,433원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역(수인분당선) 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 11층 1104호이며 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15미터, 북서측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,290,000원/㎡, 토지면적 253.8㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 거래 표본. 소노하임은 16세대이고 제공 실거래는 4건입니다. 거래가 자체는 184,000,000원~280,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 교보자산신탁주식회사 명의 신탁부동산이며 등기에도 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 가격 비교 표본은 2021.12~2022.01 거래입니다. 2026.09.01 기준 실제 매매·호가 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보액 구분. 신청채권자 청구액은 148,080,239원이지만 등기상 근저당 채권최고액은 12,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션도 12,000,000원 기준입니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 핵심은 신탁 확인과 시세 최신화
이 물건은 배당 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 가격도 현재 최저매각가 116,130,000원이 제공 실거래 평균 254,750,000원의 45.6%까지 내려와 있어 숫자상 여유는 큽니다.
다만 가격 차이만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 실거래 표본은 2021.12~2022.01의 4건에 불과하고, 현 소유권은 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원이라는 권리구조를 확인한 뒤, 신탁원부와 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐”입니다. 제공 자료 기준으로는 가격 매력은 높지만, 최종 입찰가는 최신 시세와 신탁원부 확인 이후 결정하는 것이 맞습니다.
