인천지방법원 2025타경508702. 미추홀구 용현동 ‘소노하임’ 11층 1104호, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 사건 데이터상 물건 용도는 다세대이고, 건물은 2017.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 갑구에는 신탁등기와 신탁주의사항이 남아 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.03.02 구로신용협동조합 근저당권입니다. 이후 미추홀구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 항목이 비어 있다는 사실만으로 “점유 리스크 없음”까지 확정하면 안 됩니다. 감정요항표에 임대관계 미상이 표시되어 있어, 입찰 전 원본 명세서와 점유관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 연립주택 · 11층 1104호 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로신용협동조합 / 148,080,239원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2018.03.02 접수된 구로신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 12,000,000원이고, 이후 갑구 6번 미추홀구 압류와 갑구 7번 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 제공 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 실거래 비교 — 신건 최저가가 평균의 93.0%
소노하임의 최근 실거래 데이터는 4건입니다. 평균은 254,750,000원, 최저는 184,000,000원, 최고는 280,000,000원입니다. 이 사건 최저가 237,000,000원은 실거래 평균의 93.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2021.12 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 254,750,000원 |
가격만 놓고 보면 신건 최저가가 평균보다 17,750,000원 낮아 진입 여지는 있습니다. 다만 표본이 2021.12~2022.01 거래 4건뿐이고, 같은 표본 안에서도 184,000,000원부터 280,000,000원까지 편차가 큽니다. 그러므로 이 물건은 “무조건 싸다”보다 평균 대비 할인은 있으나 실거래 편차와 임대관계 미상을 함께 보아야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 구로신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,882,000원 |
제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 신청채권자 청구액은 148,080,239원이나, 배당표상 근저당 채권최고액 12,000,000원이 배당되는 구조로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “숭의역(수인분당선)” 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(숭의역 : 수인분당선)이 위치해 대중교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상14층 건물 내 제11층 제1104호이며, 사용승인일은 2017.03.14입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 소노하임은 총 16세대이고 최근 실거래는 4건입니다. 실거래가가 184,000,000원부터 280,000,000원까지 넓게 벌어져 있어 개별 호수 상태·층·거래시점에 따른 가격 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 제공 임차인 데이터는 0건이지만 감정요항표에는 “임대관계 : 미상”입니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사, 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 갑구 신탁주의사항에 따라 신탁원부의 목적, 수익자, 관리·처분 조항, 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 실제 배당과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 254,750,000원이지만 최저 거래는 184,000,000원입니다. 평균만 보고 높게 쓰지 말고, 실거래 편차와 단지 평균 유찰 2.2회를 함께 반영해야 합니다.
- 관리비·점유. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리비와 실제 점유자를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 확인 전엔 안전형이 아니다”
이 사건은 신건 최저가가 실거래 평균의 93.0%라 가격 면에서 첫인상은 나쁘지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정요항표가 임대관계를 미상으로 두고 있고, 등기에는 신탁등기와 신탁주의사항이 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 검토 가능, 권리·점유는 원본 확인 전 보류. 임대차와 신탁원부 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
