수원지방법원 2025타경4185. 성남시 중원구 금광동 ‘래미안금광’ 107동 16층 1605호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김원술이며, 권리분석의 출발점은 2007.05.18. 주식회사신한은행 근저당권 385,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 래미안금광아파트 입주자대표회의 근저당과 국민건강보험공단·국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고는 없고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 이를 근거 없이 ‘점유자 없음’이나 ‘임차관계 완전 없음’으로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 최신 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 금광동 2500 래미안금광 107동 16층1605호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 27층 건물 내 16층 1605호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김원술 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 837,000,000원 / 837,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 185,645,361원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2007.05.18. 주식회사신한은행 근저당권 385,200,000원입니다. 이후의 래미안금광아파트입주자대표회의 근저당권 15,727,210원, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 중원구청·성남시중원구·국민건강보험공단 압류와 과거 경매개시결정 일부는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 18,500,000원 높다
래미안금광 동일 면적권 거래는 총 12건이 확인되며, 전체 평균은 817,916,666원입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 10건 평균은 818,500,000원, 최신 거래는 2026.08 820,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.4%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 126.57㎡ | 20 | 820,000,000원 |
| 2026.06 | 114.36㎡ | 6 | 870,000,000원 |
| 2026.05 | 126.57㎡ | 20 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 126.57㎡ | 16 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 126.57㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 126.57㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 114.36㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 2026.01 | 114.36㎡ | 21 | 785,000,000원 |
| 2025.12 | 126.57㎡ | 9 | 870,000,000원 |
| 2025.12 | 126.57㎡ | 19 | 850,000,000원 |
| 2025.06 | 114.36㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2025.05 | 126.57㎡ | 22 | 800,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 818,500,000원 |
현재 최저가 837,000,000원은 최근 12개월 평균보다 18,500,000원 높고, 최신 거래 820,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 +0.4%로 소폭 상승이긴 하지만, 최저가가 최근 평균의 102.3%인 이상 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 837,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 385,200,000원 | 385,200,000원 |
| 2. 근저당 · 래미안금광아파트입주자대표회의 | 15,727,210원 | 15,727,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 425,302,790원 |
채권최고액 기준 예상배당에서 근저당권자 채권은 모두 충족되고, 소유자 잔여는 425,302,790원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 837,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 669,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 535,680,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권자 총 청구액 400,927,210원은 모두 배당 가능한 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 약하지만, 1회 유찰 시 669,600,000원으로 낮아지면 최근 12개월 평균과의 가격 차이는 크게 벌어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭신여자고등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 래미안금광은 1,098세대이며 준공일은 2006.11.13.입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 16층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 3,483,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 신건 837,000,000원은 최근12개월 평균 818,500,000원과 최신 거래 820,000,000원보다 높습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2024.03.14. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 포함돼 있으므로 적용대상과 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리형, 가격은 신건 프리미엄”
이 사건은 2007년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 정리되고, 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 권리만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 현재 최저가 837,000,000원은 최근 12개월 평균 818,500,000원보다 18,500,000원 높고, 최신 거래 820,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 흐름이 +0.4%로 소폭 상승하더라도 현재 회차를 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다.
따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 동시에 등기상 공매공고가 존재하고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 공매 진행 상태와 최신 점유관계까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
