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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.12 4회 · 최저 80,605,000원
A 매력지수72 유찰 4회

부동산강제경매

2025타경50768 · 성남지원 · 다세대
낙찰가 유찰 4회 후 낙찰
185,336,000원 1억 8,533만 감정가 235,000,000원
감정가의 78% 2026-08-03 낙찰
최저매각가 164,500,000원 최저가 대비 +12%
낙찰일
08-03 낙찰 완료
성남지원 4회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,645만원
최저가의 10% · 16,450,000원
실거래 대비
▼ 16.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.22억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 2.35억의 대항력 인수 구조였으나 확약서로 실질 인수 0원 처리. 다만 가격보다 권리·환금성 검토가 필요한 물건.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

임차보증금 인수 위험은 확약으로 사라졌다 — 광주 한양홈타운 203호

수원지방법원 2025타경50768 · 경기도 광주시 순암로492번길 79, 106동 2층203호
감정가 235,000,000원 · 최저매각가 164,500,000원 · 매각기일 2026.08.03 · 강제경매
72점
매력지수 A등급 · 임차보증금 인수 구조는 확약으로 해소됐으나 소규모 다세대 환금성은 확인 필요
대항력 임차인의 보증금 235,000,000원이 원래 인수 위험이었지만 제출 확약으로 실질 0원 처리. 최근 시세 대비 가격 여유는 있으나 다세대 환금성을 반영해 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 이민웅의 보증금 235,000,000원이 있어 원래라면 매수인 인수 위험이 핵심이었지만, 신청채권자의 확약으로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 다만 11세대 소규모 다세대라 환금성 확인이 중요합니다.
감정가
235,000,000원
최저가 164,500,000원
실질취득
164,500,000원
확약 후 인수 0원
최근 평균 시세
225,000,000원
최근 12개월 2건
핵심지표
4회 유찰
다세대 환금성 점검

수원지방법원 2025타경50768. 경기도 광주시 삼동 한양홈타운 106동 203호 다세대입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 2023년 2월 이후 가압류가 아니라, 2023년 1월 설정된 주택임차권입니다. 임차인 이민웅은 2020년 11월 30일 전입, 2020년 9월 25일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경50768
소재지경기도 광주시 순암로492번길 79, 106동 2층203호
용도 / 이용상태다세대 / 다세대주택으로 이용중
소유자김성진
감정가 / 최저가235,000,000원 / 164,500,000원
매각기일2026.08.03

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

② 임차인 분석 — 대항력은 있었으나 확약 적용

임차인보증금대항력우선변제승계
이민웅 235,000,000원 有 有 실질 0원
⚠️ 확약 적용 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 우선변제권만 주장하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교

거래월면적층거래가
2025.0150.99㎡2층230,000,000원
2024.0550.99㎡1층220,000,000원
최근 12개월 평균-2건225,000,000원

최저매각가 164,500,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 약 73.1%입니다. 전체 평균 거래가 역시 225,000,000원이며, 최근 거래는 2025년 1월 230,000,000원입니다.

배당 분배
감정가 vs 실거래

④ 예상 배당표

항목채권배당
집행비용-3,103,000원
임차인 이민웅 보증금235,000,000원161,397,000원
국민행복기금 가압류13,992,338원0원
서민금융진흥원 가압류14,617,937원0원

배당 부족분 73,603,000원은 확약에 따라 대항력 포기 처리됩니다.

✅ 권리 판단 확약 전에는 보증금 235,000,000원이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형 물건이었습니다. 현재는 해당 임차인 인수가 실질 0원으로 해소됩니다.
⚠️ 투자 판단 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 한양홈타운(106동)은 11세대 규모입니다. 매도 시 수요층과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기명령 및 확약서 원본 확인
  • 확약은 이민웅 임차인에 한해 적용되는 점 확인
  • 소규모 다세대 특성상 환금성 검토
  • 관리비·현황 점유 상태 확인
  • 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본 대조

맺으며 — “인수 위험은 사라졌지만 환금성을 봐야 한다”

이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 존재입니다. 보증금 235,000,000원은 원래 낙찰자가 부담할 수 있는 큰 위험이었지만 확약으로 실질 부담이 제거됐습니다. 현재 가격은 최근 거래 대비 할인된 수준입니다. 다만 다세대는 아파트와 달리 거래층이 제한될 수 있어 가격뿐 아니라 출구 전략까지 함께 검토해야 합니다.

본 리포트는 제공된 등기·임차·시세 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 별도 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 순암로492번길 79, 106동 2층203호 (삼동,한양홈타운)

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