감정가 34%까지 내려왔지만, 먼저 풀어야 할 것은 ‘말소기준과 미상 임차인’ — 김해 에코스타뷰 303호

창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사삼원이며 2015.01.15 매매를 원인으로 2015.01.20 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 85,737,000원입니다. 현재 최저매각가는 20,237,000원으로 감정가 59,000,000원의 34%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

등기 흐름을 보면 2014.12.29 설정된 사상중앙새마을금고 근저당 55,900,000원은 2015.03.11 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당 420,000,000원도 2019.07.18 해지로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 남아 있는 근저당은 2019.07.18 주식회사대구은행 396,000,000원이며, 경매신청 채권자는 변경 후 상호인 주식회사 아이엠뱅크입니다. 따라서 실제 말소기준과 임차인 대항력 판정은 2019.07.18 권리를 중심으로 원문을 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 선행 근저당과 현존 근저당을 구분해야 한다

2022.07.06 창원세무서장 명의의 압류가 있었지만 2022.12.02 해제로 말소됐습니다. 2025.05.21 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정과 현존 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사대상 4명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인 조사대상은 4명입니다. 서진우의 전입일 2021.05.06은 현존 근저당 설정일 2019.07.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최원석은 2018.11.19 전입으로 현존 근저당보다 앞섭니다. 다만 점유 개시, 보증금, 확정일자와 계약관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

권이윤과 강유미는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 권이윤은 2025.07.07 배당요구를 했지만, 배당요구만으로 대항력이나 보증금 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 강유미는 전부 점유로 조사됐으나 전입일·보증금·배당요구 여부가 모두 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 회차 최저가는 20,237,000원으로 감정가 59,000,000원의 34%입니다. 4회 유찰 시 14,165,900원, 5회 유찰 시 9,916,130원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 환금 가능한 수준인지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,237,000원 가정)

총 채권액 871,900,000원 중 채권자 배당은 19,472,734원, 미배당은 852,427,266원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근으로, 중심상업지역의 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 8층 건물이며 위생설비, 소방설비, 승강기, 화재탐지설비와 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측과 북서측으로 약 12m 폭 도로에 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·장유지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 933.7㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했습니다.
• 환금성. 현재 실거래 비교자료가 없고 주변이 상업·업무·숙박·위락시설 혼재 지역이므로, 실제 거래가격과 임대수요 확인 전에는 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 대조. 2014년·2015년 근저당의 말소 여부와 2019.07.18 대구은행 근저당의 현존 상태, 공동담보목록 제2019-663호를 확인하세요.
• 최원석 대항력 확인. 전입일 2018.11.19가 현존 근저당보다 앞섭니다. 실제 점유 개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 권이윤·강유미 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람, 점유관계, 계약서와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
• 실질취득액 재계산. 미상 임차인의 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 총취득비용을 다시 계산하세요.
• 배당표 재검증. 말소된 근저당이 배당 계산에 포함된 경위를 확인하고 신청채권자 아이엠뱅크의 실제 배당순위를 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대 조건을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 내부 상태, 수리비, 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
• 원본 확인. 본 분석은 등기부·현황조사·매각물건명세서와 배당 관련 원문 확인을 대체하지 않습니다.

맺으며 — “감정가 34%보다 권리 확정이 먼저다”

이 물건은 감정가 59,000,000원에서 최저가 20,237,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인을 받은 것처럼 보입니다. 그러나 현재 실거래 비교자료가 없어 가격의 적정성을 판단할 수 없고, 등기상 말소된 선행 근저당과 배당 계산의 순위가 서로 맞는지도 확인해야 합니다.

무엇보다 실제 임차인 조사대상 4명 중 권이윤·최원석·강유미의 대항력과 보증금이 확정되지 않았습니다. 특히 최원석의 2018.11.19 전입은 현존하는 2019.07.18 근저당보다 앞서므로, 선순위 임차인 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 실질취득액은 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합한 금액으로 판단해야 합니다.

가격은 판단 보류, 권리는 재검증, 점유는 미확정. 현재 단계에서는 낮아진 최저가보다 말소기준과 임차보증금부터 확정하는 것이 우선입니다. 원문 확인 전 공격적인 입찰가는 권하기 어려운 물건입니다.