수원지방법원 2025타경51855. 경기도 광주시 신현동 아트리움 102동 2층 201호, 전용 41.7㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최다형은 2022.05.25. 이 물건을 166,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 가장 중요한 권리는 2024.04.24. 설정된 박상묵의 주택임차권 166,000,000원입니다. 전입·점유개시는 2022.04.12., 확정일자는 2022.03.14.로 말소기준인 2025.03.25. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.05.20.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박상묵 임차보증금은 룰상 미배당액이 발생하더라도 매수인 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 581-26 아트리움 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.7㎡ · 지상4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 최다형 (2022.05.25. 거래가 166,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,459,236원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2025.03.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2013년 분당신용협동조합 근저당 136,500,000원과 2018년 국민은행 근저당 60,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 박상묵의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전입 2022.04.12., 확정일자 2022.03.14., 보증금 166,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상묵 | 전유부분 전부 | 166,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인 1명. *현재 회차 배당표만 적용하면 보증금 미배당액은 94,223,000원이지만, 2026.05.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래 기준은 오래됐다
아트리움 102동 전용 41.7㎡로 확인되는 실거래는 2022.05, 2층, 166,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,500,000원은 이 거래금액의 44.3%입니다. 확약 적용 후 매수인의 실질취득 기준도 최저매각가 73,500,000원으로 볼 수 있어 숫자상 격차는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 41.7㎡ | 2 | 166,000,000원 |
다만 비교 표본이 1건이고 거래시점도 2022.05입니다. 따라서 73,500,000원이 166,000,000원보다 크게 낮다는 사실만으로 현재 시장에서 곧바로 같은 수준의 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 11세대 규모의 다세대주택이며 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 박상묵 보증금 | 166,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,459,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 94,223,000원입니다. 그러나 2026.05.20. 확약 적용으로 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 청구금액 173,459,236원은 현재 가정 매각대금에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 94,223,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 115,876,100원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 131,033,270원 | 0원* |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 매수인의 경제적 부담이 보증금 166,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 따라서 단순히 “유찰돼 73,500,000원이니 싸다”고 판단할 수 없는 사건입니다. 이 사건은 바로 그 인수구조를 2026.05.20. 확약이 해소한 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2012.12.21. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 신현3리 복지회관 남서측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 아트리움 102동은 11세대이며 확인되는 전용 41.7㎡ 실거래는 2022.05의 166,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.20. 제출된 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약의 당사자·대상 보증금·효력을 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 박상묵 임차권은 원래 말소기준보다 선순위이므로, 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 비교거래가 2022.05의 166,000,000원 1건뿐이라 현재 매매가격을 이 한 건으로 단정하지 마십시오.
- 환금성 점검. 11세대 다세대주택이고 이미 2회 유찰된 만큼 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국민건강보험공단과 부평구 압류가 있으며, 당해세·최우선변제 등 배당 변수를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약’이 결정한다
이 물건은 표면상 최저가가 감정가 150,000,000원의 49%인 73,500,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 박상묵의 보증금 166,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이어서, 확약이 없다면 현재 회차 미배당액 94,223,000원을 매수인이 인수하게 되는 구조입니다.
반전은 2026.05.20. 제출된 확약입니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질취득 기준이 73,500,000원으로 내려옵니다. 다만 비교 가능한 거래는 2022.05의 166,000,000원 한 건뿐이고 이미 2회 유찰된 11세대 다세대라는 점에서 가격 숫자만 보고 환금성까지 좋다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “저가 낙찰” 자체가 아니라 확약의 확실성 + 현재 시장가격 검증입니다.
