감정가 34%까지 내려왔지만, 미상 임차인과 기준권리 확인이 가격보다 먼저다 — 김해 에코스타뷰 704호

창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사삼원이며 2015년 매매를 원인으로 거래가액 85,737,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3%인 20,923,000원이지만, 조사된 인원 4명 중 2명은 대항력 여부를 판정할 핵심 정보가 확인되지 않았습니다.

배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 이는 임차인의 보증금·전입일과 매각물건명세서상 인수 여부가 모두 확정됐다는 의미가 아닙니다. 특히 권이윤과 강유미는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 있음’도, ‘대항력 없음’도 단정할 수 없는 상태입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최소 최저가 20,923,000원에 미확정 인수액을 더하는 구조로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인해야 한다

배당 시뮬레이션에서는 2014.12.29. 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권 55,900,000원을 선순위로 잡아 배당하고 있습니다. 그러나 등기 흐름에는 2015.03.11. 해당 1번 근저당권의 말소기재도 함께 존재합니다. 같은 날 신한은행 근저당권 420,000,000원이 설정됐고, 이 신한은행 근저당권도 2019.07.18. 말소기재와 함께 대구은행 근저당권 396,000,000원이 새로 설정됐습니다.

현재 권리표에서는 가압류, 압류, 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 다만 권리분석의 출발점인 말소기준권리가 확정되지 않으면 임차인 대항력과 매수인 인수 여부까지 연쇄적으로 달라지므로, 단순히 “등기상 권리는 모두 소멸한다”고 결론 내릴 단계는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 4명, 인수액은 미확정

* 서진우·최원석의 대항력 없음 판정은 2014.12.29. 근저당권을 기준으로 한 결과입니다. 등기부상 말소기재로 실제 말소기준권리가 달라지는 경우, 특히 최원석의 판정은 다시 검토해야 합니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 4명은 모두 별개의 점유자 또는 임차관계 확인 대상입니다. 권이윤은 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 배당요구도 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 강유미 역시 전부 점유로 조사됐으나 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 61,000,000원이고 현재 최저매각가는 20,923,000원으로, 감정가 대비 34.3%입니다. 4회 유찰 시 14,646,100원, 5회 유찰 시 10,252,270원까지 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰이 거듭될수록 입찰가격은 낮아지지만, 미배당 채권은 927,053,614원에서 937,532,271원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액은 314,406,183원이나 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 다만 일반 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니며, 매수인 부담의 핵심은 별도로 존속하는 권리와 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,923,000원 가정)

배당표상 총 채권액은 947,200,000원, 채권자 예상배당은 20,146,386원, 미배당은 927,053,614원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 권리가 확정되면 배당순서와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 이용상태를 토대로 평가됐습니다.
• 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근이며, 중심상업지역의 상업시설·업무시설·숙박시설· 위락시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 8층 건물로, 위생·소방·승강기·화재탐지· 주차타워 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 북동측과 북서측으로 약 12미터 폭 도로에 접하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 933.7㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 오피스텔이며 상업·업무·숙박·위락시설이 혼재한 입지입니다. 3회 유찰됐고 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2014.12.29. 사상중앙새마을금고 근저당과 2015.03.11. 말소기재를 최신 등기부 원문에서 대조하고, 실제 경매에서 적용되는 말소기준권리를 확정하세요.
• 권이윤·강유미 임대차 확인. 전입일, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구와 매각물건명세서상 인수 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 최원석 재판정. 2018.11.19. 전입은 기준권리가 2014년인지 2019년인지에 따라 대항력 검토 결과가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 점유관계 현장 확인. 서로 다른 4명이 조사됐고 2명은 전부 점유로 기재돼 있습니다. 실제 거주자, 호실 사용관계와 중복 또는 과거 전입 여부를 주민등록·현장조사로 확인하세요.
• 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 낙찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가, 보증금, 월세와 공실 기간을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부조사가 되지 않았으므로 누수, 설비, 주차타워, 관리상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구서와 임대차계약 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 미확정 인수액”

이 물건의 최저가는 감정가 61,000,000원의 34.3%인 20,923,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 권이윤과 강유미는 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 판정할 수 없고, 최원석의 2018년 전입 역시 말소기준권리 재확인 결과에 따라 다시 검토해야 합니다. 배당표상 인수액 0원은 임차관계가 확정되기 전의 계산값일 뿐, 최종적인 매수인 부담을 보장하지 않습니다.

최근 실거래 비교도 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 오피스텔의 내부상태와 임대수요도 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “낮은 최저가, 높은 불확실성”입니다. 말소기준권리와 임차보증금이 확정되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없으며, 감정가 대비 할인율을 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다.