수원지방법원 2025타경52043. 야탑역 북서측 성남종합버스터미널 내 복합건물 3층 203호 근린시설입니다. 말소기준은 2003.05.03. 신락균 명의 근저당권 178,182,000원이고, 이보다 뒤에 설정된 압류·후순위 근저당·가처분·경매개시결정은 확인된 범위에서 매각으로 소멸합니다. 임차인 이인숙의 전입일은 2016.04.28.로 말소기준권리보다 약 13년 뒤여서 대항력이 없고 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다.
다만 권리관계가 비교적 명확하다는 것과 물건 자체가 단순하다는 것은 별개입니다. 감정평가상 203호는 인접 201호·205호·206호 및 일부 공용부분과 벽체 구분 없이 하나의 판매및영업시설로 이용 중이며, 임차인 역시 201·203·205·206·207 일부를 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 등재까지 있어, 203호만 낙찰받은 뒤 독립적으로 사용·명도할 수 있는지 현장과 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52043 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 201호·205호·206호 및 일부 공용부분과 벽체구분 없이 일체로 판매및영업시설(쿠모야) 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 지하4층/지상7층 건물 중 제3층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 145,432,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 300,540,871원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(분당) · 자동차정류장 |
| 건축물 특이사항 | 집합건축물대장 표제부 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인숙 | 여객자동차터미널 지상3 201,203,205,206,207일부 | 2016.04.28 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 이 임차인의 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 점유 범위가 203호 하나에 한정되지 않고 여러 호실 일부를 함께 포함하므로, 낙찰 후 203호의 물리적 경계와 점유 해소 방식은 일반적인 독립 호실보다 복잡할 수 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 424,000,000원, 현재 최저매각가는 145,432,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 145,432,000원입니다.
하지만 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 3회 유찰된 근린시설이고, 동일·유사 호실의 최신 거래가격과 직접 대조할 수 있는 기준이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 하락은 확인 가능한 사실이지만, 그것이 곧 시장가 대비 할인율이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,836,048원 |
| 1. 근저당 · 신락균 | 178,182,000원 | 142,595,952원 |
| 2. 근저당 · 김희옥 | 174,828,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 6,353,010,000원 중 142,595,952원이 배당되고, 미배당은 6,210,414,048원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 203호 단독 구획이 아니라 201호·205호·206호 및 일부 공용부분과 벽체 구분 없이 일체의 판매및영업시설로 이용 중입니다.
- 점유. 임차인 이인숙도 201·203·205·206·207 일부를 함께 점유하는 것으로 조사돼 호실별 독립 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 야탑역 북서측 인근, 성남종합버스터미널 내에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설과 업무용 빌딩이 혼재하는 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측에 수인분당선 야탑역, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 동측 광대로, 북측 대로, 남·서측 중로에 접합니다.
- 토지. 지목 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널, 토지면적 27,308.1㎡, 공시지가 7,349,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 입찰 전 위반 내용과 시정 가능성, 비용을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 터미널 내 근린·영업시설이고 3회 유찰된 상태이므로, 낙찰가율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 중심으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 203호와 인접 호실 사이 벽체가 없으므로 집합건축물 현황도·도면과 실제 경계를 현장에서 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 위반 내용, 이행강제금·시정명령 여부, 원상복구 가능성을 관할 기관 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도 범위 확인. 임차인은 대항력이 없지만 여러 호실을 통합 점유하고 있어 203호만의 인도 범위와 영업시설 분리 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 145,432,000원은 감정가의 34.3%이지만, 감정가 할인율과 실거래 할인율은 다릅니다. 동일 건물·동일 층 또는 유사 상가 거래·임대료를 별도로 대조하세요.
- 후속 회차. 4회 유찰 시 101,802,400원, 5회 유찰 시 71,261,680원 시나리오가 제시되어 있으나, 가격 하락만으로 물건의 이용상 리스크가 없어지는 것은 아닙니다.
- 권리 원본 대조. 2003년 근저당권 및 그 이전·후속등기, 2017년 강제관리신청 등기는 최신 등기부와 매각물건명세서 원문으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실의 독립성’이 승부처
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명료합니다. 말소기준권리가 2003년이고 실제 임차인 1명의 전입은 2016년이라 임차보증금 승계가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 145,432,000원으로 감정가 424,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 3회 유찰의 숫자만으로 가격 매력을 평가하기에는 물건 특성이 복잡합니다. 203호가 인접 호실과 벽체 없이 하나의 영업장으로 쓰이고 있고, 임차인 점유도 여러 호실에 걸쳐 있으며, 위반건축물 등재까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원이지만, 독립 사용·명도·원상복구·환금성 확인이 핵심인 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인보다 실제 사용 가능한 203호의 가치와 별도 처분 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
