인천지방법원 2025타경510285. 부평동 대준블루온 7층 712호, 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 표면만 보면 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 46,060,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2025.06.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 장세준의 전입·점유는 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.14.입니다. 경매개시보다 훨씬 앞선 대항력 임차인이므로 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 회차 매각대금 46,060,000원에서 집행비용 1,229,080원을 먼저 빼면 장세준에게 44,830,920원이 배당되고, 보증금 95,000,000원 중 50,169,080원이 부족합니다. 이 금액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 실질 부담은 96,229,080원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 7층 712호 · 도로명 인천광역시 부평구 대정로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 7층 712호 22.53㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 · 사용승인일 2012.09.07. |
| 소유자 | 박경배 · 2023.04.06. 매매 · 거래가액 75,000,000원 · 2023.04.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 효력이 문제되는 핵심은 장세준의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.12., 확정일자는 2022.03.14., 주민등록·점유개시는 2022.04.15.이며, 2024.05.13. 임차보증금 95,000,000원으로 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
반면 과거 신한은행 근저당은 이미 말소되었습니다. 2012.09.24. 공동담보 근저당은 2012.12.04. 일부포기로 말소되었고, 2012.12.04. 설정된 채권최고액 68,400,000원의 근저당도 2019.07.08. 해지로 말소되었습니다. 따라서 이 사건의 현재 말소기준은 2025.06.27. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.07.08. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 95,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세준 | 7층 712호 22.53㎡ 전부 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
장세준은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 명의 임차인 중복신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 보증금 부근
이 사건은 실거래 시세가 아니라 대항력 임차보증금이 가격 구조를 지배합니다. 현재 2회 유찰 최저가가 46,060,000원까지 내려왔어도 미배당 인수액이 50,169,080원으로 늘어 실질취득은 96,229,080원입니다. 한 번 더 유찰되면 매각가 32,241,999원에 인수액 63,738,357원, 네 번째 유찰 시에는 매각가 22,569,399원에 인수액 73,236,850원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 50,169,080원 | 96,229,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 63,738,357원 | 95,980,356원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 73,236,850원 | 95,806,249원 |
즉 낙찰가가 46,060,000원에서 32,241,999원, 다시 22,569,399원으로 내려가도 인수액이 반대로 50,169,080원에서 63,738,357원, 73,236,850원으로 증가합니다. 집행비용이 매각대금에서 공제되기 때문에 단순 합계는 보증금 95,000,000원과 완전히 같지는 않지만, 실질취득이 보증금 부근에서 크게 움직이지 않는 구조라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 장세준 보증금 | 95,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 장세준에게 44,830,920원이 배당되고, 보증금 부족분 50,169,080원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·소규모아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 부평역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 감정 당시 폐문·부재 상태여서 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상 15층 건물의 7층 712호이며 사용승인일은 2012.09.07.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 볼 것. 현재 46,060,000원 낙찰 가정 시 룰상 인수 50,169,080원을 더한 96,229,080원이 판단 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가는 32,241,999원으로 낮아지지만 인수액은 63,738,357원으로 늘어납니다. 4회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 실제 말소 조건과 장세준의 대항력 포기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 관계 확인. 임차권등기가 존재하고 보증금 95,000,000원이 확인되므로 배당과 인수, 인도관계를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “9,500만원 보증금”이 중요하다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 46,060,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 권리구조에서는 장세준의 보증금 95,000,000원이 먼저 보입니다. 대항력이 있고 우선변제권도 있지만 현재 매각대금으로 전액 배당되지 않아 50,169,080원이 남고, 그 결과 현재 회차 실질취득은 96,229,080원입니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 같습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 부근에서 크게 줄지 않습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 긍정적 단서가 있으나, 제공된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 확약서 원문을 확인해 실제 인수 여부가 해소되는지를 확인하기 전까지 ‘반값 경매’가 아니라 선순위 임차보증금 인수형으로 보는 것이 안전합니다.
