인천지방법원 2025타경510285. 부평동 대준블루온 7층 712호로, 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 장세준의 주택임차권등기입니다. 임대차계약은 2022년 3월 12일, 확정일자는 2022년 3월 14일, 주민등록과 점유개시는 2022년 4월 15일이고 보증금은 95,000,000원입니다.
이 임차권은 2025년 6월 27일 강제경매개시결정보다 앞서므로 통상적인 권리순위만 놓고 보면 매수인 인수형입니다. 현재 매각가 46,060,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용 1,229,080원을 빼고 임차인에게 44,830,920원이 배당되며, 보증금 중 50,169,080원이 남는 것으로 계산돼 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 을구 순위 5번 주택임차권에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 이 확약이 적용되는 장세준 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 장세준 임차권에 대한 판단이며, 확인된 임차인은 장세준 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 7층 712호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 7층 712호 · 22.53㎡ 전부 |
| 소유자 | 박경배 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2012년 신한은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2019년 서민금융진흥원 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.27 강제경매개시결정입니다. 장세준의 임차권등기는 2024.05.13에 등기됐지만, 주민등록·점유개시는 2022.04.15이고 확정일자는 2022.03.14로 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하면 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 반영
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세준 | 7층 712호 22.53㎡ 전부 | 95,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.14 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
장세준은 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024.05.13에 이뤄졌습니다. 보증금과 확정일자·전입일이 모두 확인되므로 대항력 여부가 미상인 점유자가 아니라 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 별도로 제출돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 94,000,000원이고 현재 최저매각가는 46,060,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 제시돼 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 장세준 보증금 | 95,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 50,169,080원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 권리순위 계산값이며, 본 리포트의 매수인 실질 인수액에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용해 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴다리오거리 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·소규모아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 부평역이 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 7층 712호이며 사용승인일은 2012.09.07입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 장세준 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다.
- 임차권 범위 대조. 확약 대상이 을구 순위 5번, 7층 712호 22.53㎡ 전부의 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 94,000,000원과 최저가 46,060,000원의 차이만 보고 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기순위만 보고 판단하면 명확한 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금은 95,000,000원이고 현재 최저가 46,060,000원에서는 배당 후 부족분이 50,169,080원 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 부족분은 더 커집니다.
하지만 매각물건명세서에는 바로 그 장세준 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 이 확약의 존재와 적용 범위이며, 가격은 최근 실거래 자료가 없어 별도로 검증해야 합니다.
