수원지방법원 2025타경52046. 성남시 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 232호 근린시설입니다. 감정가는 410,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,909,000원입니다. 등기상 말소기준은 2003.05.03 접수된 나도륜의 근저당권으로, 이후 압류·근저당권·가처분·경매개시결정 등 매각으로 소멸하는 권리가 이어집니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정평가상 232호는 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 음식점으로 이용 중이고, 매각물건명세서에도 217호부터 238호가 하나의 식당으로 이용되는 가운데 본건이 그 일부라고 기재돼 있습니다. 즉 68,909,000원이라는 숫자만 보고 일반적인 독립 점포처럼 접근하기보다, 현황상 구획·사용관계와 실제 독립 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52046 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층232호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건 내 3층 232호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 68,909,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 304,750,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황 이용 | 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 음식점으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당
말소기준은 2003.05.03 나도륜 근저당권 177,430,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 최춘자의 근저당권 177,755,000원도 설정되어 있고, 이후 주식회사월드에셋인베스트먼트의 6,000,000,000원 근저당권과 그 가처분, 성남시분당구·국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2017.06.30 강제관리신청 등기도 확인되므로 입찰 전 현재 효력과 처리 상태는 원본 등기기록에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강희 | 성남(분당)여객자동차터미널 3층 217-238호 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 2022.05.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김강희의 전입일은 2022.05.30으로 말소기준인 2003.05.03보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,362원 |
| 1. 근저당 · 나도륜 | 177,430,000원 | 67,268,638원 |
| 2. 근저당 · 최춘자 | 177,755,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,909,000원 가정 시 채권자 총 채권액 6,355,185,000원 중 67,268,638원이 배당되고, 미배당은 6,287,916,362원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 68,909,000원 | 67,268,638원 | 6,287,916,362원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,236,300원 | 46,968,047원 | 6,308,216,953원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 33,765,410원 | 32,757,633원 | 6,322,427,367원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 48,236,300원, 33,765,410원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 담보채권 미배당은 6,287,916,362원에서 6,308,216,953원, 6,322,427,367원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 야탑역 4번출구 북서측 인근의 역세권 중심상가지대로, 주변에 상업용·업무용 부동산이 밀집돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 야탑역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 본건은 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 동측은 광대로, 북측은 대로, 서측·남측은 각각 중로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 토지 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건물설비. 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계·호수 구분 확인. 232호가 실제 현장에서 어디까지인지, 독립 점포로 분리 가능한지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김강희가 217호부터 238호를 점유하고 있어 본건만의 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 강제관리 등기 확인. 2017.06.30 강제관리신청 등기의 현재 효력과 처리 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 단순 할인율로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 관리·운영 관계 확인. 여러 호실과 공용부분을 하나의 음식점으로 사용하는 구조이므로 관리비·영업시설·공용부분 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유를 먼저 확인해야 한다”
이 사건은 권리만 보면 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 임차인 김강희도 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 감정가 410,000,000원짜리 근린시설이 5회 유찰돼 68,909,000원까지 내려온 배경을 단순히 ‘큰 할인’으로만 보면 위험합니다. 본건 232호는 경계벽이 없고 217호부터 238호 및 공용부분과 함께 하나의 음식점으로 이용되는 일부입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 얼마나 싼지 확인할 근거가 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물리적 구획·점유·독립 이용성과 환금성은 반드시 확인해야 하는 C급 물건입니다.
