수원지방법원 2025타경52046. 성남시 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 232호, 용도는 근린시설입니다. 감정가 410,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,630,000원입니다. 권리만 보면 말소기준은 2003.05.03 접수된 을구 1(전 5)번 근저당권이고, 그 이후 압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인 김강희의 전입신고는 2022.05.30으로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
그런데 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두, 본건이 경계벽 없이 음식점으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 즉 독립된 점포 한 칸을 바로 인수하는 그림이 아니라, 여러 호실과 공용부분이 섞인 식당 사용 상태 안의 일부 지분적·부분적 사용 리스크를 반드시 확인해야 하는 상가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52046 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층232호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 경계벽 없이 음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 140,630,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나도륜·최춘자 / 304,750,162원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 수원지방법원 성남지원 분당등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당, 임차인은 후순위
말소기준권리는 2003.05.03 을구 1(전 5)번 근저당권입니다. 김강희 임차인의 전입신고일 2022.05.30은 이보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음입니다. 배당표의 미배당 6,217,323,820원은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 떠안는 인수액이 아닙니다. 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강희 | 성남(분당)여객자동차터미널 3층 217-238호 | 5,000,000원 / 2,000,000원 | 전입 2022.05.30 확정일자 기재 없음 배당요구 기재 없음 | 없음 말소기준 이후 | 미상 확정일자 없음 | 승계 아님 인수 0원 |
tenants 데이터의 is_guarantor·is_subrogation 값은 모두 false입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
② 가격·물건성 — 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 데이터에는 동일 물건의 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 시세 대비 저평가라고 단정하지 않고, 현재 확인 가능한 숫자인 감정가·최저가·회차별 미배당만 봐야 합니다. 최저가는 140,630,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 본건은 근린시설이고 경계벽 없이 음식점의 일부로 이용 중입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 6,217,323,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 6,258,915,938원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 6,287,916,657원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 을구 1(전 5) 근저당권 | 177,430,000원 | 137,861,180원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 1(전 5) 근저당권 · 최춘자 | 177,755,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2(전 18) 근저당권 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
총 채권액 6,355,185,000원 중 채권자 배당은 137,861,180원, 미배당은 6,217,323,820원입니다. 단, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 “야탑역” 4번출구 북서측 인근에 위치한 구분건물입니다. 부근은 상업용·업무용 부동산이 밀집한 역세권 중심상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 수인분당선 “야탑역” 및 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 음식점으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 같은 취지로, 호수 구분 없는 식당 일부라고 적고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건물 내 3층 232호입니다. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 자동차정류장, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 3층 232호가 실제 식당 사용구역 중 어디인지, 경계벽 없이 쓰이는 상태에서 독립 인도·독립 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 김강희 임차인은 대항력 없음으로 표시되지만, 실제 영업자·점유자·식당 운영주체와 명도 협의 구조를 확인해야 합니다.
- 강제관리신청 확인. 갑구 4번 강제관리신청 등기가 존재합니다. 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서 원본에서 말소·처리 관계를 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 야탑역 인근이라는 입지 장점과 별개로, 터미널 복합건물 내 근린시설·경계 없는 식당 일부라는 특수성이 재매각과 임대에 영향을 줄 수 있습니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 사용료, 영업시설 관련 비용, 당해세와 최우선변제 가능성은 배당표에 모두 확정 반영된 것이 아닙니다.
- 가격 원칙. 최저가 34.3%만으로 싸다고 판단하지 말고, 독립 사용 가능성과 명도비용을 반영한 실질 취득가를 따로 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “쓸 수 있는 점포인가”가 먼저다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원이고, 김강희 임차인은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 여기까지는 권리상 깔끔합니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 경계벽이나 호수 구분 없이 수라예찬 식당으로 이용 중인 일부입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 가볍지만, 물건성은 무겁다. 최저가 140,630,000원이라는 숫자보다 독립성·점유경계·사용수익 가능성을 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.