창원지방법원 2025타경11511. 김해시 대청동 에코스타뷰 8층 808호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사삼원이며, 2015년 1월 15일 매매를 원인으로 거래가액 68,430,000원에 취득한 소유권이 2015년 1월 20일 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 49,000,000원에서 3회 유찰된 16,807,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 확인할 항목이 두 가지입니다. 첫째, 조사된 4명 중 권이윤·강유미는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 둘째, 권리 분석상 말소기준으로 제시된 2014년 12월 29일 사상중앙새마을금고 근저당은 등기 흐름에 2015년 3월 11일 말소 기록이 함께 확인됩니다. 따라서 매각물건명세서와 최신 등기부 원본으로 기준권리와 배당순위를 재확정하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 317-4 에코스타뷰 8층 808호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로56번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하 1층, 지상 8층 건물 내 8층 808호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사삼원 (2015.01.15 매매, 거래가액 68,430,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 16,807,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 주식회사 대구은행) / 314,406,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 원본 재확인
배당 추정표는 사상중앙새마을금고·신한은행·대구은행 채권을 순차 배당 대상으로 계산하고 있으나, 등기상 말소 기록과 배당 순위가 완전히 일치하지 않습니다. 특히 신청채권자인 아이엠뱅크의 청구액은 314,406,183원인데 현재 회차 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 이 불일치는 단순한 가격 문제가 아니라 권리분석의 출발점 자체를 재검증해야 하는 사유입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권이윤 | 전부 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서진우 | 미상 | 2021.05.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원석 | 미상 | 2018.11.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유미 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위변제나 승계 신고자는 없으므로 실제 조사 대상은 4명입니다. 서진우와 최원석은 전입신고가 제시된 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 반면 권이윤과 강유미는 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 두 사람은 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘34%니까 싸다’는 금물
동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 49,000,000원 대비 최저가가 16,807,000원까지 하락했다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론낼 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 중심상업지역의 오피스텔이고, 주변에 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다. 주거용 아파트와 달리 임대수요, 관리비, 공실, 주차방식, 내부 상태에 따라 가격과 환금성 편차가 커질 수 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사도 이뤄지지 않아 저가 낙찰보다 내부 상태와 점유관계 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 2. 근저당 · 사상중앙새마을금고 | 39,000,000원 | 16,104,474원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 855,000,000원 중 채권자 배당액은 16,104,474원, 미배당액은 838,895,526원으로 계산됐습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기 말소 이력과 배당 순위가 충돌하므로 실제 배당관계는 원본 재확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 838,895,526원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 843,846,868원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 8,235,429원 | 7,687,191원 | 847,312,809원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 내려가지만, 미상 임차인의 보증금과 대항력이 해소되는 것은 아닙니다. 신청채권자 아이엠뱅크의 예상배당도 모든 시나리오에서 0원입니다. 낮아진 최저가만 따라가기보다 권리관계가 확정되는지가 입찰 여부를 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 동측 인근으로, 중심상업지역의 상업시설·업무시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 지하까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 8층 건물이며 승강기·소방·화재탐지·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 부지는 북동측과 북서측으로 약 12미터 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 933.7㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적 이용상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2014.12.29 근저당과 2015.03.11 말소 기록, 2015년 신한은행 근저당과 2019년 말소 기록, 2019년 대구은행 근저당의 관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 권이윤·강유미 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 확정일자, 임대차계약서, 보증금, 점유현황을 확인해야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
- 배당요구 상태 확인. 권이윤은 2025.07.07 배당요구가 확인되지만 강유미·서진우·최원석은 배당요구 여부가 명확하지 않습니다.
- 매각 일정 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.15이고 등기 발행일은 2026.07.24이므로 매각 결과·변경·연기 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 실거래와 임대료 조사. 감정가 대비 하락률이 아니라 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 매매가, 보증금, 월세, 공실률로 입찰가를 산정하세요.
- 내부와 주차 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았고 주차타워 설비가 있으므로 내부 수리비와 실제 주차 이용 조건을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “34%는 할인율이 아니라 유찰 결과다”
이 물건의 최저가는 감정가 49,000,000원의 34%인 16,807,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 숫자가 곧 안전한 권리와 저렴한 가격을 보장하지는 않습니다. 실제 조사된 임차인 4명 중 권이윤·강유미는 전입일과 보증금이 미상이고, 말소기준으로 제시된 근저당에는 말소 기록이 함께 존재합니다. 동일 오피스텔의 최신 실거래 자료도 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
배당표상 인수는 0원이지만 권리확정 전의 조건부 0원입니다. 최신 등기부, 매각물건명세서, 전입세대열람, 임대차계약 및 점유관계를 대조해 미상 임차인의 인수 위험과 실제 말소기준권리를 해소한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 불확정 권리를 확정하는 것입니다.