인천지방법원 2025타경510365. 인천 미추홀구 용현동 ‘엘리시아’ 1동 401호, 전용 57.803㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원, 2회 유찰 후 최저가는 70,560,000원입니다. 단순히 최저가만 보면 최근 실거래 평균 145,500,000원의 48.5%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 오금이 임차인의 보증금 170,000,000원입니다.
오금이 임차인은 전입신고 2021.09.17, 확정일자 2021.09.01, 점유개시 2021.09.20로 기재되어 있고, 말소기준으로 잡힌 2023.06.23 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 최저가에서 배당받지 못하는 보증금 부족분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이때 가격 판단은 최저가 70,560,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액, 즉 실질취득가로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-239 엘리시아 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.803㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.10.08. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.06.23 갑구 8번 압류로 제시되어 있습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오금이의 전입신고일은 2021.09.17로 말소기준보다 빠르고, 보증금도 170,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 이 물건은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 확약 적용은 이 임차인에 한정
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오금이 | 4층 401호 57.803㎡전부 | 170,000,000원 | 2021.09.17 / 2021.09.01 | 2023.10.30 | 대항력 우선변제 확약 |
임차인 데이터상 실제 임차인은 오금이 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 9번 가압류권자이자 갑구 10번 강제경매 신청채권자로 나타나지만, 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 “을구 순위 8번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 후와 확약 전의 결론이 완전히 다르다
엘리시아1동 전용 57.8㎡ 실거래는 2021.10부터 2025.08까지 4건입니다. 평균은 145,500,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 57.8㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 57.8㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 57.8㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.10 | 57.8㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 145,500,000원 |
확약이 유효하다면 실질취득은 최저가 70,560,000원 수준이므로 실거래 평균 대비 48.5%입니다. 반대로 확약이 없다면 최저가에서 임차인에게 배당되는 금액은 68,889,920원뿐이고, 보증금 부족분 101,110,080원이 남습니다. 이 경우 실질취득은 171,670,080원으로 실거래 최고 170,000,000원보다도 높아집니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약이 실제로 인수 리스크를 지우느냐가 투자 판단의 전부입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 오금이 보증금 | 170,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 인평신용협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 홍산농업협동조합 | 128,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 김상엽 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 70,560,000원 가정 배당입니다. 임차인 보증금 부족분은 101,110,080원이며, 확약이 없으면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 작동합니다. 확약이 유효하면 해당 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트로 보지 말고 소규모 공동주택의 환금성과 관리 상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘옹진군청’ 북측 인근이며, 주위는 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2010.09.08 사용승인, 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제·토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 엘리시아1동은 총 8세대 규모이고, 실거래 표본은 4건입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 두껍지 않으므로 출구가격은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨” 문구만 보지 말고, 대상 권리가 을구 8번 오금이 주택임차권등기인지, 조건부인지, 낙찰자에게 요구되는 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 확약이 없다면 최저가 70,560,000원이 아니라 실질취득 171,670,080원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 재매각 보증금. 비고에 재매각으로 표시되어 있어 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 최저가 기준 보증금은 14,112,000원입니다.
- 명도 리스크. 임차권등기가 있는 주거 점유형 물건입니다. 확약으로 권리가 정리되더라도 실제 인도·점유 이전은 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모라 환금성은 대단지보다 낮습니다. 실거래 평균 145,500,000원만 보지 말고 최근 2025.07 거래가 130,000,000원도 함께 기준점으로 두세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약 검증형’이다
이 사건의 결론은 단순합니다. 확약이 유효하면 저가 매수 기회이고, 확약이 흔들리면 시세 이상 인수형입니다. 오금이 임차인의 보증금은 170,000,000원이고, 최저가 배당 후 부족분은 101,110,080원입니다. 그래서 확약 없이 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 확실히 이행되어 인수 0원*이 확정된다면, 최저가 70,560,000원은 실거래 평균 145,500,000원 대비 48.5%라 가격 메리트가 큽니다. 권리분석의 승부처는 가격이 아니라 확약서 원문 검증입니다.
