창원지방법원 2025타경11515. 창원 성산구 상남동 하나빌딩의 6층 601호와 7층 701호를 일체로 사용하는 숙박시설입니다. 감정평가 이용상태는 호텔 드 메종으로, 6층은 객실 10개호와 안내실 등, 7층은 객실 10개호와 세탁실 등으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 이정애이고, 권리분석의 기준은 2015.06.05. 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준 이후의 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에도 매수인이 직접 승계하는 확정 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유와 유치권 주장, 건물 하자 주장입니다. 특히 유치권은 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있으므로, 단순히 “인수 0원”만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 34-7 하나빌딩 6층 601호 · 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(호텔 드 메종) · 6층 객실 10개호·안내실 등 / 7층 객실 10개호·세탁실 등 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층, 지상8층 · 사용승인 2003.02.26 |
| 소유자 | 이정애 (2015.06.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,366,000,000원 / 468,538,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,092,714,369원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2015.06.05. 을구 11번 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 채무자는 이정애입니다. 이후 2025.05.19. 경남신용보증재단의 65,000,000원 가압류, 2025.05.21. 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.05.04. 창원시 압류는 2022.06.21. 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고성민[기타란 참조] | 하나빌딩 6층,7층 (511.7㎡) · 숙박시설 | 2025.01.13 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2025.01.13.은 말소기준권리인 2015.06.05. 경남은행 근저당권보다 늦어, 제시된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사된 건입니다.
③ 가격 해석 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 468,538,000원으로 감정가 1,366,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 절대 금액은 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이 물건은 일반 주거용이 아니라 숙박시설이고, 6층과 7층을 함께 운영하는 구조이며, 유치권·누수 주장까지 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기보다 운영 가능성과 하자 보수, 점유 해소 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 468,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,085,380원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 461,452,620원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 기준액은 1,265,000,000원, 예상 배당액은 461,452,620원으로 계산되며 미배당은 803,547,380원입니다. 매수인에게 승계되는 확정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 유치권 주장은 이 배당표의 인수액과 별도의 확인 대상입니다.
⑤ 하자·유치권 — 이 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서 비고에 따르면 임차인 고성민은 건물의 누수 등 하자가 있어 재감정이 필요하다고 주장하면서 2026.02.25. 사진을 제출했습니다. 비고에는 하자 여부와 정도는 매수희망자가 확인해야 한다고 기재되어 있고, 2026.03.09. 정정 내용으로 반영되어 있습니다.
유치권 역시 신고가 존재한다는 사실과 실제로 법률상 성립한다는 결론은 다릅니다. 현재 기재는 성립 여부가 불분명하다는 수준입니다. 따라서 입찰 전에는 누가 어떤 형태로 6층·7층을 점유하고 있는지, 수리비가 실제 목적물과 어떤 관련이 있는지, 하자 및 누수의 위치·범위가 어느 정도인지까지 확인하는 것이 이 물건의 권리분석과 가격판단을 연결하는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 상남동 상남시장 남측 인근. 근린생활시설·업무시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 일반상업지대로, 숙박시설의 위치 및 제반 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 대중교통과 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용. 6층과 7층을 일체로 하여 숙박시설 ‘호텔 드 메종’으로 이용 중이며, 6층 객실 10개호·안내실 등, 7층 객실 10개호·세탁실 등으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 급수·배수 및 위생설비, 심야전기보일러 난방설비, 도시가스 급탕설비, 승강기, 옥내소화전·화재탐지기 등 소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 가로장방형 평지, 상업용 건부지이며 남서측 소로에 접하고 지하 주차장 시설이 있습니다. 토지면적은 630.7㎡, 공시지가는 2,681,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 6·7층 일괄 숙박시설이라는 용도 특성, 3회 유찰, 현재 임차인 운영 및 유치권·하자 주장을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인부터 확인. 임차인 고성민이 주장하는 수리비 7,700,000원의 발생 원인·공사 내용·점유 관계와 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 누수·하자 현장 확인. 2026.02.25. 누수 등 하자 주장과 사진 제출이 있었고, 하자 여부와 정도는 매수희망자 확인사항으로 기재되어 있습니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인은 1명으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
- 6층·7층 일괄 점유 상태 확인. 두 층이 숙박시설로 일체 이용 중이므로 객실별 사용상태와 운영 중인 물품·시설, 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 숙박시설의 특수성, 3회 유찰, 유치권과 하자 주장을 함께 반영해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.07.22. 부산회생법원 파산선고 등기가 있으므로 경매 진행 및 관련 절차의 최신 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 범위 확인. 현재 배당 계산상 확정 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 유치권 주장은 별도 쟁점입니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 유치권·하자가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 1,366,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 468,538,000원, 정확히 감정가의 34.3%입니다. 등기부 역시 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 임차인 1명이 6층과 7층 숙박시설을 점유하고 있고, 수리비 7,700,000원의 유치권 신고가 있으며 그 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 건물 누수 등 하자 및 재감정 필요 주장까지 제출돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·유치권·하자 확인이 끝나야 가격을 판단할 수 있는 숙박시설”로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 큰 할인폭은 분명하지만, 그 숫자 하나만으로 ‘싸다’고 결론내릴 사건은 아닙니다.
