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특수권리·특수조건 4

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.12 4회 · 최저 17,984,000원
C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경510375 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 44.15㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
67,700,000원 6,770만 감정가 107,000,000원
감정가의 63% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 52,430,000원 최저가 대비 +29%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
524만원
최저가의 10% · 5,243,000원
감정가 대비
▼ 36.7% 싸게 매수
감정가 1.07억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 인수 가능성이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

낙찰가는 낮지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 인천 현대하트웰 301호

인천지방법원 2025타경510375 · 인천광역시 부평구 삼산동 375-6 현대하트웰 108동 3층301호
감정가 1.07억 · 최저매각가 5,243만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 C등급 · 대항력 임차권 인수 위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
최저가는 5,243만원이지만 임차보증금 부족분 7,391만원을 인수해야 하며 실질취득액이 1.26억원 수준으로 올라 가격 메리트가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 2024년 설정된 주택임차권등기의 임차인 이주영 씨가 대항력 있는 임차권자로 확인되어 부족 보증금 73,913,740원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
107,000,000원 / 52,430,000원
2회 유찰
실질취득 추정
약 126,343,740원
낙찰가+인수액
임차보증금 인수
73,913,740원
부족분 예상
핵심지표
C 38점
인수 리스크 반영

인천지방법원 2025타경510375. 인천 부평구 삼산동 현대하트웰 108동 301호 다세대주택입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 임차권등기입니다. 이주영 씨의 임차보증금 125,000,000원은 말소기준권리 이전의 임차권으로 확인되며, 전입·확정일자도 2021.12.27로 동일합니다.

현재 회차 최저매각가격은 52,430,000원입니다. 하지만 임차인이 우선변제권을 행사해 일부 배당받더라도 보증금 전액이 충당되지 않아 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 따라서 단순히 49% 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경510375 (강제경매)
소재지인천광역시 부평구 삼산동 375-6 현대하트웰 108동 3층301호
물건종류 / 구조다세대 · 4층 중 3층 301호 · 전용 44.15㎡
소유자홍현
감정가 / 최저가107,000,000원 / 52,430,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 15번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용도 함께 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
이주영 125,000,000원 有 有 부족분 가능

임차인은 2021.12.27 전입 및 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구를 신청했습니다. 현재 매각가 52,430,000원 기준 예상 배당 후 부족분은 73,913,740원으로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,343,740원
임차인 이주영 보증금125,000,000원51,086,260원
주택도시보증공사125,000,000원0원
소유자 잔여-0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
인수액 반영 시 실질취득 부담은 최저가 수준을 크게 넘어갑니다.
⛔ 핵심 위험 최저가 5,243만원만 보면 저렴해 보이지만 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 1.26억원입니다. 인수 여부 확인 없이 입찰하면 예상보다 높은 취득원가가 발생할 수 있습니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 다만 확약의 범위와 효력은 원본 서류 확인이 필요하며, 임차권 인수 위험 판단은 명세서 기준으로 접근해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 기준 검토. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 예상액을 합산해 판단해야 합니다.
  • 임차권등기 확인. 을구 순위 15번 주택임차권의 말소 여부와 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
  • 명도 및 점유 확인. 임대관계는 미상 처리되어 현장 확인이 필요합니다.
  • 재매각 조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 적용 대상입니다.

맺으며 — “최저가보다 인수금액을 봐야 한다”

이 물건은 유찰로 최저가가 크게 내려온 다세대지만, 핵심 판단 기준은 낙찰가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권자의 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하기 때문입니다. 권리상 임차권 리스크가 해소되는지 확인하지 않는다면 낮은 입찰가는 착시가 될 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 실질취득 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·권리 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 삼산동 375-6 현대하트웰 108동 3층301호

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