121,100,000원
창원지방법원 2025타경11519. 진해구 풍호동 우성아파트 117동 1층 106호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 채근병은 임대차계약일 2022.02.28, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.04.15이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.16 접수됐고, 말소기준으로 선언된 2025.05.22 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저매각가 121,100,000원을 기준으로 배당계산하면 집행비용 2,495,400원을 먼저 제외하고 임차보증금에 118,604,600원이 배당돼, 미변제 보증금 51,395,400원이 남는 구조입니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.06 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11519 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 117동 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 비교 대상 면적 | 84.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 1층 106호 · 사용승인일 1994.02.25 |
| 소유자 | 주식회사온기 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,523,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 채근병 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 / 2022.04.15 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
배당요구는 이뤄졌고, 확정일자와 전입일이 모두 2022.04.15이므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 별도의 보증기관 승계 임차인으로 분류된 중복 신고는 없으므로 실제 임차인은 채근병 1명으로 봅니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 확약서를 제출했다는 점이 이 사건의 실질 인수 여부를 바꾸는 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세 아래
이 사건은 확약 때문에 실질 인수액을 0원으로 보므로 시세 비교 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 121,100,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본 평균은 160,333,333원이고, 실질취득가는 그 75.5%입니다. 최신 거래는 2026.09 175,000,000원이며, 같은 84.77㎡의 1층 거래도 2026.08 155,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.77㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 77.06㎡ | 6 | 144,500,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.06 | 77.06㎡ | 3 | 151,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 8 | 173,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 160,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 채근병 보증금 | 170,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,523,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 51,395,400원으로 잡히지만, 2026.07.06 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 70% | 121,100,000원 | 51,395,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 56% | 96,880,000원 | 75,263,840원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 44.8% | 77,504,000원 | 94,291,072원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권이 실질적으로 제거되어, 각 시나리오의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 가격 판단도 룰상 부족분을 더한 금액이 아니라 실제 매각가를 실질취득 기준으로 삼습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동진여자중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 5차선, 동측·남측 왕복 2차선, 서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 단지. 우성아파트는 1,763세대이며 단지 정보상 준공일은 1993.12.14입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 제한보호구역(해군기지), 지원항공작전기지, 비행안전제4구역(지원), 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 993,400원/㎡입니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.06 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 10번 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 확약이 없다면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 1층 거래와 비교. 같은 84.77㎡의 2026.08 1층 거래가 155,000,000원이므로 현재 최저가 121,100,000원과 함께 비교할 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.9회이므로 현장 상태와 가격 수용성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서와 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 결코 단순한 안전형이 아닙니다. 보증금 170,000,000원, 전입·확정일 2022.04.15의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 배당계산에서도 51,395,400원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 2026.07.06 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권에 대한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 그 결과 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 121,100,000원으로 판단합니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 160,333,333원의 75.5%이고, 최신 거래도 175,000,000원입니다. 따라서 확약 내용이 최종 매각조건에서 그대로 유효하다면 가격 메리트가 있는 구간입니다. 다만 4회 유찰된 물건이고 1층이라는 점, 무엇보다 이 사건의 안전성 자체가 확약의 효력에 달려 있다는 점 때문에 “권리 확인 후 접근”이 핵심입니다.
