최저가 5,933만원의 착시 — 인수보증금을 더하면 실질취득은 약 1.71억원

창원지방법원 2025타경11519. 진해구 풍호동 우성아파트 117동 1층 106호, 전용 84.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사온기로, 2022년 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 권리관계보다 선순위 임차보증금이 핵심입니다. 임차인 채근병은 2022.04.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.04.16 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준은 2025.05.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자가 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 57,870,898원만 임차인에게 배당되고, 나머지 112,129,102원은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1억7천만원 임차보증금이 선순위

과거 경남은행 근저당권과 경매개시결정, 하나은행 가압류 등은 2004년 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 2004년 이후 설정된 수산업협동조합·경남은행 근저당권도 각각 2005년, 2009년, 2022년에 말소됐습니다. 따라서 과거에 존재했던 담보권 자체가 현재 매수인에게 별도로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

채근병은 보증금 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유일과 확정일자가 모두 2022.04.15이고, 경매개시결정은 2025.05.22이므로 임차인이 선순위입니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액에 대한 대항력은 소멸하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득

우성아파트는 1,763세대, 1993.12.14 준공 단지입니다. 전용 84.77㎡를 중심으로 한 최근 실거래 12건의 평균은 152,791,666원, 최신 거래는 2026년 6월 134,000,000원입니다.

최저가 59,339,000원만 보면 최근 평균의 38.8%라서 매우 낮아 보입니다. 하지만 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가 59,339,000원과 인수액 112,129,102원을 합친 171,468,102원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 18,676,436원 높고, 평균의 112.2%입니다.

최신 거래 134,000,000원과 비교하면 실질취득이 37,468,102원 높아 최신 거래의 128.0%입니다. 최근 최고 거래 173,500,000원과는 불과 2,031,898원 차이로, 사실상 최근 거래 범위의 상단에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,339,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 우선배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 112,129,102원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 1층 106호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 1994.02.25입니다.
• 입지. 동진여자중학교 남측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 5차선, 동측·남측 왕복 2차선, 서측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역 등과 관련됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,763세대 아파트이고 거래는 확인되지만, 최근 거래가 134,000,000원부터 173,500,000원까지 분산돼 있어 층·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가와 인수액 합산. 현재 최저가 59,339,000원에 인수액 112,129,102원을 더한 171,468,102원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 4회 유찰 시 실질취득 171,147,671원, 5회 유찰 시 170,923,370원으로 전체 부담은 거의 줄지 않습니다.
• 임차권등기 확인. 채근병의 전입·점유·확정일자와 을구 10번 주택임차권등기, 배당요구 여부를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 정산. 실제 배당액이 확정된 뒤 매수인이 인수할 잔액과 임차권등기 말소·인도 조건을 구체적으로 정리해야 합니다.
• 1층 가격 반영. 대상은 1층이므로 최근 같은 면적의 중·고층 거래가를 그대로 적용하지 말고 개별 상태와 층 차이를 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 인수보증금을 보라”

이 물건은 감정가 173,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 59,339,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이는 매수인의 전체 부담을 보여주는 가격이 아닙니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 112,129,102원을 매수인이 인수하기 때문입니다.

현재 회차 실질취득은 171,468,102원으로 최근 12개월 평균 152,791,666원보다 높고, 최신 거래 134,000,000원보다도 크게 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 전체 부담은 약 1.71억원에 머뭅니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 인수 부담도 큰 물건입니다.