부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 윤재영의 보증금 1.76억이 배당 부족분으로 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보면 저렴하지만, 실질취득 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.

감정가

182,000,000원

평가금액

최저가

89,180,000원

2회 유찰

실질취득

178,005,240원

낙찰가+인수 예상

매수인 인수

88,825,240원

임차보증금 미배당

인천지방법원 2025타경510755. 인천 남동구 간석동 유진펠리스 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가는 1억8200만원이며 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 8918만원입니다. 겉으로 보면 절반 수준 가격처럼 보이지만, 등기부와 임차권을 함께 보면 상황은 달라집니다.

을구 3번 주택임차권등기권자인 윤재영은 임대차계약일 2020년6월24일, 전입 2020년7월24일, 확정일자 2020년6월30일로 확인되며 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 현재 배당 예상액은 8717만4760원으로, 보증금 1억7600만원 중 8882만5240원이 부족해 매수인 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510755 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 간석동 103-3 유진펠리스 4층403호
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용중 · 전용 59.9021㎡
소유자	김대성
감정가 / 최저가	182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 176,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리는 압류(2022.07.18)로 확인됩니다. 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권등기 순위 3번은 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으며, 매수인은 임차보증금 부족분에 대한 부담 가능성을 검토해야 합니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
윤재영	176,000,000원	有	有	가능성 있음

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유

구분	금액
현재 최저매각가	89,180,000원
임차인 미배당 인수 예상	88,825,240원
실질취득 예상	178,005,240원

⚠️ 낙찰가 하락 = 총 취득가 하락이 아닐 수 있음 대항력 있는 임차보증금이 남아 있는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 증가할 수 있습니다. 따라서 최저가 8918만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교

유진펠리스 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 191,750,000원이며, 최근 12개월 평균 거래가는 200,000,000원, 최신 거래는 2025년7월 190,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.07	59.97㎡	3	190,000,000원
2025.05	59.97㎡	7	210,000,000원
2023.12	59.92㎡	6	157,000,000원
평균	—	12건	191,750,000원

단순 낙찰가 8918만원은 시세보다 낮지만, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 예상액 178,005,240원 기준으로는 최근 12개월 평균 2억원보다 낮고 최신 거래 1.9억원보다 낮은 수준입니다. 다만 인수 리스크와 임차권 처리 여부가 수익성을 좌우합니다.

배당분배 (최저가 89,180,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

실질취득 예상액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 남동구 간석동 약산초등학교 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하며 차량 출입이 가능합니다.
물건. 2017년 준공 유진펠리스 26세대 규모 오피스텔입니다.
환금성. 최근 거래 12건 확인되며 거래가는 157,000,000원~210,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 윤재영 임차권등기와 대항력 여부, 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
관리비 확인. 현관 관리비독촉장 및 관리실 연락요청 안내문 기재가 있어 체납 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰처럼 보여도 인수가 계산의 핵심”

이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 1억7600만원이 존재해 낙찰 이후 실질 부담을 반드시 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득 예상액은 약 1억7800만원으로, 시세 대비 단순 저가 물건은 아닙니다. 권리 정리는 가능하지만, 승부처는 임차권 처리와 확약 범위 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 8,200만원
2	2026-05-22	유찰	1억 2,740만원
3	2026-06-29	대기	8,918만원

부동산강제경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 인천 유진펠리스 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유

③ 시세 비교

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰처럼 보여도 인수가 계산의 핵심”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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