수원지방법원 2025타경52277. 경기 광주시 신현동 ‘뜨락애’ 102동 202호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대이며 방3·거실 및 주방·화장실2 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 중 2층이고 사용승인일은 2016.03.04입니다. 현재 소유자는 이종귀이며 2021.03.15. 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 “말소기준 이후 권리는 소멸” 구조보다 한 단계 더 봐야 합니다. 말소기준은 2025.05.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 김예린의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.04.19.에 등기돼 있습니다. 전입일 2021.03.16., 점유개시일 2021.03.15., 확정일자 2021.02.16.이므로 등기상으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 852-10 뜨락애 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 방3·거실 및 주방·화장실2 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 지상4층 중 2층 · 대상면적 61.65㎡ · 사용승인 2016.03.04 |
| 소유자 | 이종귀 (2021.03.15. 거래가액 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 157,290,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,467,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 ‘확약’이 승부처
말소기준권리는 2025.05.23. 강제경매개시결정입니다. 김예린의 임차권등기는 2023.04.19.로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 285,000,000원입니다. 원칙적인 배당 시뮬레이션만 보면 현재 최저가 157,290,000원에서 집행비용 3,002,060원을 제외한 154,287,940원이 보증금에 배당되고 130,712,060원이 미배당으로 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예린 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.03.16 / 2021.02.16 점유개시 2021.03.15 · 배당요구 2023.04.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양수 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사가 임차보증금을 양수했다는 점 때문에 보증금 285,000,000원을 신청채권과 다시 더해 별도의 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김예린 1명이고, 확약에 따라 해당 임차인의 대항력 승계 위험은 실질적으로 제거됩니다.
② 가격 점검 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
현재 최저매각가는 157,290,000원으로 감정가 321,000,000원의 49%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 그러나 동일 단지의 최근 거래가격이 확인되지 않는 상태이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 157,290,000원 | 130,712,060원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 125,832,000원 | 161,729,648원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 100,665,600원 | 186,543,718원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커져 매수인 인수 위험이 증가하는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차만 봐도 룰상 미배당은 130,712,060원입니다. 하지만 이 사건은 대항력 포기 확약이 제출돼 있으므로, 실질취득은 낙찰가와 동일하게 보는 구조입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 157,290,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,002,060원 |
| 1. 김예린 임차보증금 우선변제 | 285,000,000원 | 154,287,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,467,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 중 130,712,060원이 미배당됩니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수 위험 계산값입니다. 2026.04.01. 대항력 포기 확약이 제출됐으므로 김예린 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중이며 방3, 거실 및 주방, 화장실2 구조입니다.
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근으로 연립주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등이 포함되며 공시지가는 736,700원/㎡입니다.
- 건물. 2016.03.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·도시가스·난방·화재탐지 등 설비가 있으며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대이고 경매통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수수요와 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 김예린 임차보증금 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 2026.04.01. 확약의 효력과 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 금전적 실질 인수는 0원으로 보더라도, 등기된 주택임차권의 실제 말소 절차와 필요한 서류는 별도로 확인하세요.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사가 김예린 보증금을 양수한 사실을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대의 최근 거래가격을 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 환금성 확인. 8세대 소규모 건물, 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0% 지표를 감안해 실제 매수수요를 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 3,002,060원과 임차보증금 우선변제 154,287,940원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권이 가장 큰 위험입니다. 현재 최저가 157,290,000원에서는 배당계산상 130,712,060원이 미배당으로 남아, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수 위험이 커지는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 뒤 전액 변제되지 않아도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 김예린 임차권에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 157,290,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이미 5회 유찰됐고, 8세대 소규모 다세대이며 최근 실거래 가격 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
