수원지방법원 2025타경52277. 경기도 광주시 신현동 ‘뜨락애’ 102동 202호, 기준시점 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 321,000,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2023년 4월 19일 등기된 김예린 주택임차권입니다. 보증금은 285,000,000원, 전입은 2021년 3월 16일, 확정일자는 2021년 2월 16일로 기재되어 있어 말소기준인 2025년 5월 23일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 이 사건을 단순히 “최저가가 감정가와 같다”는 가격표만 보고 판단하면 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인이 있는 사건은 낙찰가가 보증금보다 내려가면, 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 붙어 실질취득가가 보증금 근처로 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건은 별도 비고로 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 본 리포트는 김예린 임차권의 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 852-10 뜨락애 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대 · 방3, 거실 및 주방, 화장실2 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지상4층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2016.03.04 |
| 소유자 | 이종귀 (2021.03.15. 거래가액 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,467,571원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 반영
이 사건의 말소기준은 2025.05.23. 강제경매개시결정입니다. 김예린 임차권은 이보다 앞선 전입·확정일자·임차권등기 내용을 갖고 있어, 확약이 없다면 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다. 하지만 매각물건명세서 비고상 2026.04.01.자 확약이 제출되어, 김예린 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 여부
이 사건의 임차인 데이터는 김예린 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, tenants 데이터상 보증기관 승계 임차인 또는 대위 임차인으로 중복 집계되는 항목은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예린 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.16 확정 2021.02.16 배당요구 2023.04.19 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
실거래 비교 자료는 데이터에 제공되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 실거래 평균 대비 할인율로 싸고 비싸다고 단정하지 않고, 실질취득가와 임차권 확약을 중심으로 봅니다. 현재 회차에서는 최저가 321,000,000원에 실질 인수 0원을 더한 321,000,000원이 매수인의 실질취득 기준입니다.
단, 확약이 없다는 가정에서는 회차가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 매수인 인수로 붙을 수 있습니다. 데이터상 4회 유찰 시 룰상 인수액은 32,595,200원, 5회 유찰 시 룰상 인수액은 83,236,160원으로 표시됩니다. 이 사건은 확약 때문에 김예린 임차권의 실질 인수가 0원으로 처리되지만, 바로 그 확약서의 유효성과 적용 범위가 핵심 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 임차인 김예린 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 | 전입 2021.03.16 / 확정 2021.02.16 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,467,571원 | 30,706,000원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
데이터상 매각가 321,000,000원 가정 배당표입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 282,761,571원으로 표시됩니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 “신현초등학교” 남서측 인근에 위치합니다. 인근에는 연립주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 방3, 거실 및 주방, 화장실2 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기, 도시가스 등 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 736,700원/㎡입니다.
- 환금성. 뜨락애(102동)는 총 8세대, 사용승인일 2016.03.04로 표시됩니다. 소규모 다세대 특성상 아파트 대단지보다 매수층이 좁을 수 있어 가격보다 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.01.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 비고가 핵심입니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 김예린 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인 또는 미상 점유자가 있으면 별도 인수위험이 발생할 수 있습니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 김예린 1명이고, 보증기관 승계·대위 임차인 중복신고는 없습니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 기준. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가만 보고 싸다고 단정하지 말고, 실질취득가 321,000,000원과 소규모 다세대 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서도 주택도시보증공사 미배당 282,761,571원이 표시됩니다. 미배당 자체가 곧 매수인 인수는 아니지만, 배당표와 확약서의 정합성을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비, 공용부분 체납, 현장 점유 상태, 임차권등기 말소 진행 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있으면 0원*, 없으면 다른 사건”
이 물건은 겉으로 보면 선순위 임차권 보증금 285,000,000원이 크게 걸린 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙어 실질취득가가 보증금 근처로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 제출되어 있어, 김예린 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
결론은 명확합니다. 권리분석의 핵심은 “임차권이 있느냐”가 아니라 그 임차권에 대한 확약이 실제로 유효하게 작동하느냐입니다. 확약서 원본과 점유관계가 데이터와 일치한다면 인수 리스크는 크게 줄어듭니다. 반대로 확약 범위 밖 점유자나 별도 임차인이 확인되면 이 사건의 판단은 다시 보수적으로 바뀌어야 합니다. 권리는 확약서로 풀리지만, 입찰 전 원본 확인 없이는 안심할 수 없습니다.