특수권리·특수조건
4
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 김규성(전입 2022-02-10)
-
선순위전세권
전세권설정 2009-06-25 파워텍코리아주식회사
-
선순위임차권
주택임차권 2024-02-28 김규성
-
HUG인수조건
순위 11번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
D
매력지수35
유찰 1회
부동산강제경매
2025타경510872 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조
59.569㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
150,090,000원
1억 5,009만
감정가 187,000,000원
최저매각가 130,900,000원
최저가 대비 +14%
낙찰일
06-29
낙찰 완료
인천지방법원
1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,309만원
최저가의 10% · 13,090,000원
실거래 대비
▼ 22.6%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.94억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 임차보증금 2.1억 중 미배당 인수 가능성이 핵심인 오피스텔 경매입니다.
-
가격
최저가 130,900,000원이지만 실질취득은 인수 81,732,600원을 더해 212,632,600원 수준
-
자금
입찰보증금은 최저가의 10%인 13,090,000원
-
리스크
임차권등기 김규성 보증금 210,000,000원 대항력·우선변제권 존재
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (8)
법원경매 권리분석 · 오피스텔
임차보증금 2.1억 인수 위험 — 송도더샵퍼스트월드 207호
인천지방법원 2025타경510872 · 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 이,에프동 2층 에프동207호
감정가 187,000,000원 · 최저매각가 130,900,000원 · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
35점
매력지수 D등급 · 권리상 인수위험으로 실질취득이 시세를 웃도는 고위험 물건
대항력 있는 임차보증금 미배당 인수 가능성이 남고 실질취득 2.12억이 최근 12개월 평균 2.00억보다 높아 D 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차보증금 2.1억 인수 가능성입니다. 미배당 보증금 81,732,600원이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득가는 약 212,632,600원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
187,000,000원 / 130,900,000원
1회 유찰
인수 예상
81,732,600원
임차보증금 미배당
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510872 |
|---|
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 59.569㎡ |
|---|
| 소유자 | 홍경숙 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 이,에프동 2층 에프동207호 |
|---|
| 채권자 | 주택도시보증공사 · 청구 210,000,000원 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2009.06.12 소유권 이전 및 우리은행 근저당 설정 (이미 말소)
2021.09.24 홍경숙 소유권 이전
2022.01.13 확정일자 · 김규성 임차보증금 210,000,000원
2022.02.10 전입 및 점유 개시
2024.02.28 임차권등기명령
2026.01.29 강제경매개시결정
⚠️ 매수인 인수 위험
임차인 김규성은 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차 최저가 130,900,000원 기준 배당 후 부족액 81,732,600원이 발생하며 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|
| 김규성 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 81,732,600원 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
최근 12개월 평균 거래가는 200,250,000원, 최신 거래는 2026.06 200,000,000원입니다. 실질취득가 212,632,600원은 최근 시세보다 높아 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.06 | 59.57㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.57㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 4건 | 200,250,000원 |
④ 결론
최저가 130,900,000원은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 212,632,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균 거래가 200,250,000원을 넘어 가격 메리트가 사라집니다.
- 임차권등기 김규성 보증금 210,000,000원 확인
- 확정일자·전입·점유로 대항력 인정 가능
- 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되어 있으나 확약 범위 밖 위험 여부 확인 필요
- 입찰 전 매각물건명세서 원본 확인 필요
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 이,에프동 2층에프동207호
2026-02-05 15:03
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없음. 경매시 참고바람(전입세대미등재)
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- - 본건 주소지내 전입세대열람내역, 외국인체류확인서 첨부.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-06-29
10:00
제219호 법정
최저매각가
1억 3,090만원
▼ 30% 감정가 1억 8,700만
입찰 보증금
1,309만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-06
14:00
제408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
1억 8,700만→1억 3,090만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-05-22 |
유찰 |
1억 8,700만원 |
| 2 |
2026-06-29 |
대기 |
1억 3,090만원 |
건물·단지 정보
K-apt
송도더샵퍼스트월드
이,에프동 2층에프동207호
해돋이로 107 (송도동,송도더샵퍼스트월드)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 63층
현 매물 2층
연식
17년차 · 준공 2009년 1월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
지역난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 포스코
시행 송도국제도시개발유한회사
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 6가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.29
13평형
공급 ~42㎡
전용 33㎡ · 71건
14평형
공급 ~46㎡
전용 36㎡ · 14건
16평형
공급 ~51㎡
전용 40㎡ · 11건
18평형
공급 ~58㎡
전용 45㎡ · 562건
19평형
공급 ~63㎡
전용 49㎡ · 170건
20평형
공급 ~67㎡
전용 52㎡ · 14건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 127.3㎡ (약 38.5평)
1,002세대 구성
126세대 · 60~85㎡ (18~26평)
876세대 · 85~135㎡ (26~41평)
주변 환경K-apt V4 detail
편의관공서(경제자유구역청) 대형상가(단지내상가) 공원(해돋이공원) 기타(컨벤션센타)
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
103,153.7㎡
≈
31,203.9평
소유
개인
소재
인천광역시 연수구 송도동 · 4-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
5966억 4,100만원
5,784,000원/㎡ × 103,153.7㎡
▲
+26.0%
· 연평균 +2.0%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
호재 (2)
대로3류(폭 25m~30m)
접함
도로
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 이,에프동 2층에프동207호
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