부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511022 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 46.60㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

99,301,420원 9,930만 감정가 158,000,000원

감정가의 62% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 77,420,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

774만원

최저가의 10% · 7,742,000원

실거래 대비

▼ 20.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.25억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 위험이 남아 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 77,420,000원은 최근 12개월 평균 147,857,142원의 52.4%
자금 입찰보증금 약 7,742,000원 · 예상 인수액 68,373,560원
리스크 임차권등기 명재윤 보증금 144,000,000원 중 미배당분 인수 가능

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 명재윤의 보증금 144,000,000원 중 배당 부족분 68,373,560원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원
77,420,000원

2회 유찰

실질취득 기준

145,793,560원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

68,373,560원

임차보증금 부족분

핵심지표

C등급

인수 위험 검토

인천지방법원 2025타경511022. 인천 서구 검암동 효산캐슬 에이동 201호 다세대입니다. 감정가는 1.58억이지만 2회 유찰 후 최저가는 7,742만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 권리입니다. 을구 5번 주택임차권등기자인 명재윤은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로 확인되며, 배당 부족분은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511022
소재지	인천광역시 서구 검암동 660-1 효산캐슬 에이동 2층201호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 46.60㎡
소유자	김지연
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 77,420,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 144,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심

말소기준권리 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임차인 명재윤은 2021.05.31 전입, 2021.05.04 확정일자를 갖고 있으며 보증금 144,000,000원입니다. 현재 배당표 기준 부족분 68,373,560원이 발생하여 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
명재윤	144,000,000원	有	有	68,373,560원 가능

⚠️ 실질취득 기준 최저가 77,420,000원만 보면 감정가 대비 49% 수준이지만, 인수 가능 보증금 68,373,560원을 더하면 실질취득 부담은 약 145,793,560원입니다. 따라서 단순 최저가 기준으로 "싸다"고 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

효산캐슬A동B동 동일권역 거래 기준 최근 12개월 평균은 147,857,142원, 최신 거래는 2022.06 140,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 52.4%지만, 실질취득 기준으로 보면 시세와 유사한 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.06	44.91㎡	3	140,000,000원
2022.04	44.91㎡	2	165,000,000원
2021.07	51.25㎡	2	170,000,000원
평균	—	8건	147,375,000원

배당분배

가격 비교

실질취득 기준으로는 최저가 메리트를 그대로 볼 수 없습니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 명재윤 임차권등기 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 인수 가능 보증금을 함께 계산해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 최저가 자체는 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 부족분 인수 가능성이 있어 낙찰가는 곧 취득가격이 아닙니다. 확약 적용 여부가 확인되지 않는다면 실질취득 기준으로 접근해야 하며, 권리 위험을 해소할 수 있는 조건 확인이 우선입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 인수 위험이 남는다 — 인천 효산캐슬 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (9장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 5,800만원
2	2026-05-22	유찰	1억 1,060만원
3	2026-06-29	대기	7,742만원