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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경511059 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리구조 44.3575㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
82,003,474원 8,200만 감정가 137,000,000원
감정가의 59% 2026-06-29 낙찰
최저매각가 67,130,000원 최저가 대비 +22%
낙찰일
06-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
671만원
최저가의 10% · 6,713,000원
감정가 대비
▼ 40.1% 싸게 매수
감정가 1.37억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰에도 임차보증금 인수가 핵심인 오피스텔
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

임차보증금 인수가 승부처 — 인천 부평 로뎀레뷰 201호

인천지방법원 2025타경511059 · 인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 2층201호
감정가 137,000,000원 · 최저매각가 67,130,000원 · 매각기일 2026.06.29 · 강제경매
38점
매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득가가 감정가를 초과하는 위험형
박병훈 임차인의 보증금 미배당 76,478,340원 인수 가능성이 있고 현재 실질취득가 143,608,340원이 감정가 137,000,000원을 넘어 가격 메리트가 낮음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박병훈의 보증금 142,000,000원 중 미배당 76,478,340원이 발생해 매수인 인수 위험이 있습니다. 현재 최저가 기준 실질취득가는 약 143,608,340원으로 봐야 합니다.
감정가
137,000,000원
오피스텔
최저가
67,130,000원
2회 유찰
실질취득
143,608,340원
낙찰가+인수액
인수 위험
76,478,340원
임차보증금 미배당

인천지방법원 2025타경511059. 인천 부평구 부평동 로뎀레뷰 2층 201호 오피스텔입니다. 소유자는 이진재이며 2019년 거래가액 145,000,000원으로 취득했습니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 것은 주택임차권등기입니다. 임차인 박병훈은 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인되며, 매수인이 보증금 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경511059
소재지인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 2층201호
용도오피스텔 · 전용 44.3575㎡
소유자이진재
감정가 / 최저가137,000,000원 / 67,130,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수 검토

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
박병훈142,000,000원有有해당 없음
⚠️ 매수인 인수 위험 임차인 보증금 142,000,000원 중 배당 예상액은 65,521,660원입니다. 부족분 76,478,340원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득가는 약 143,608,340원으로 감정가를 초과합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,608,340원
임차인 박병훈 보증금142,000,000원65,521,660원
주택도시보증공사 가압류3,091,000,000원0원
소유자 교부-0원
배당 분배
감정가 vs 실질취득
최저가가 아닌 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 판단

⛔ 가격 메리트 판단 최저매각가 67,130,000원은 낮지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득가는 약 143,608,340원입니다. 감정가 137,000,000원을 넘어서는 수준으로, 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
  • 권리. 주택임차권등기 박병훈의 대항력 및 우선변제권 존재.
  • 인수. 현재 회차 기준 미배당 보증금 76,478,340원 인수 가능성 검토 필요.
  • 세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인 필요.
  • 확약. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경우 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리될 수 있으나, 원본 확인 전 확정 금지.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 매수인이 부담하는 총액입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수가 남아 있어 현재 회차에서는 실질취득가가 감정가 이상입니다. 임차권 말소 확약 여부를 원본으로 확인하기 전에는 높은 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토가 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 2층201호

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