인천지방법원 2025타경511091. 인천 서구 경서동 두호리치빌 4층 401호, 전용 52.245㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김지연으로 2021.06.28 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 157,000,000원입니다. 등기상 과거 신한은행 60,000,000원 근저당과 국민은행 48,400,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 이 경매에서 선언된 말소기준은 2023.04.26 국 압류이고, 이후 서울특별시 압류, 서구(인천광역시) 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 김정현의 임차권등기는 2023.07.31에 들어왔지만 실제 임대차계약은 2021.05.04, 확정일자는 2021.05.27, 주민등록·점유개시는 2021.06.24입니다. 즉 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라, 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이번 사건의 핵심은 그 원칙적 승계를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질적으로 해소한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위 등기지만 대항력은 선순위

과거 신한은행·국민은행 근저당은 모두 경매 전에 이미 말소되어 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 선언된 말소기준은 2023.04.26 국 압류입니다. 김정현의 주택임차권등기는 2023.07.31로 그 뒤지만, 주민등록·점유개시일은 2021.06.24이므로 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다

두호리치빌2의 거래 표본은 총 5건입니다. 전체 평균은 142,600,000원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 117,000,000원, 최신 거래도 2025.11의 117,000,000원입니다. 현재 최저가 52,822,000원은 이 최근 시세의 45.1%입니다.

다만 시장 방향은 우호적이지 않습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -21.5%로 나타나므로, 과거 전체 평균 142,600,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 117,000,000원을 기준으로 봐도 현재 최저가가 45.1% 수준이라는 점은 분명한 가격 여유지만, 거래 표본이 적고 12세대 규모라는 점까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

배당표 자체에서는 김정현 보증금 부족분 105,528,796원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 오히려 늘어납니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질 취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 반대로 이번 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 임차인 인수는 실질 0원이므로, 실제 취득가격은 각 회차 매각가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 경서초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 섞인 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측으로 폭 12m~15m 중로3류와 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 두호리치빌2는 12세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수는 2.3회입니다. 최근 거래 추세도 -21.5%여서 매수 후 재매각 시 보수적인 가격 기준이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 김정현 주택임차권등기의 말소 대상, 조건과 실제 말소 절차를 반드시 확인합니다.
• 확약 미반영 시 인수. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금 105,528,796원이 매수인 인수로 계산된다는 점을 입찰가 판단의 기준선으로 잡습니다.
• 백부연 점유. 2025.06.26 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 점유관계와 명도 상황을 확인합니다.
• 세금 압류. 국·서울특별시·서구(인천광역시) 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -21.5%이므로 전체 평균 142,600,000원보다 최근 117,000,000원을 우선해 환금성을 판단합니다.
• 소규모 물건 특성. 12세대 다세대이고 평균 유찰횟수가 2.3회인 만큼 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 거래 속도까지 보수적으로 봅니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰합니다.

맺으며 — “52,822,000원이 싼 이유”를 먼저 확인해야 한다

이 사건은 최저가만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 154,000,000원에서 3회 유찰돼 52,822,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 117,000,000원 대비 45.1%입니다. 그러나 이 숫자는 김정현 보증금 157,000,000원의 승계 문제를 어떻게 처리하느냐에 따라 의미가 완전히 달라집니다.

확약이 없다면 현재 회차에도 105,528,796원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산되고, 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 더 커집니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김정현 임차권에 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 52,822,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.

결론은 “가격 메리트는 있으나 확약 확인이 선행돼야 하는 조건부 접근형”입니다. 최근 시세보다 크게 낮은 가격은 장점이지만, 최근 거래 추세 -21.5%, 12세대 규모, 평균 2.3회 유찰이라는 환금성 신호까지 감안하면 가격 할인만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약서의 효력 확인이 끝나야 비로소 이 물건의 52,822,000원이 실제 52,822,000원이 됩니다.