인천지방법원 2025타경511103. 인천 서구 검암동 디에스리치빌 1동 4층 403호, 전용 36.085㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021년 6월 7일 매매, 2021년 6월 11일 소유권이전 당시 거래가액은 107,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 국의 압류입니다. 이후 서울특별시·인천광역시 서구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서보다 먼저 들어온 임차인입니다. 박준수의 전입·점유개시는 2021년 5월 21일, 확정일자는 2021년 5월 7일로 말소기준일인 2023년 4월 20일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 단순 배당 계산만 적용하면 현재 최저가에서 보증금 일부가 미배당되어 매수인 승계가 생기지만, 이 사건에는 그 판단을 뒤집는 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 623-4 1동 4층403호 · 인천광역시 서구 승학로506번안길 19-48 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.085㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.07 매매 · 거래가액 107,000,000원 · 2021.06.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.04.20 국 압류입니다. 박준수의 전입·점유는 2021.05.21로 그보다 빠르므로 임차인의 대항력 자체는 인정되는 구조이고, 2021.05.07 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.07.26 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하더라도, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 승계가 문제될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준수 | 제4층 제403호 36.085㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 107,000,000원 | 2021.05.21 / 2021.05.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
확약은 박준수의 해당 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 합니다. 다른 권리나 다른 임차인까지 포괄적으로 면제하는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 박준수 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 5,684만원’으로 본다
이 사건은 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이므로 시세와 비교할 기준은 실질취득 56,840,000원입니다. DS리치빌623-4 전용 36.09㎡의 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 97,000,000원이고 최신 거래는 2026년 3월 100,000,000원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 58.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.09㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 36.09㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2025.09 | 36.09㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2022.06 | 36.09㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2021.11 | 36.09㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2021.10 | 36.09㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 36.09㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2021.06 | 36.09㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.09㎡ | 3건 | 97,000,000원 |
전체 8건 평균은 106,000,000원이지만 과거 2021~2022년의 107,000,000원~115,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기에는 부풀려질 수 있습니다. 실제 최근 12개월 평균은 97,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -12.9%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 그럼에도 확약 적용 후 실질취득 56,840,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%여서 현재 실거래 기준으로는 할인폭이 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 박준수 보증금(우선변제) | 107,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박준수 보증금의 미배당액은 51,583,120원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 2011년 7월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 서측 인근 디에스리치빌 단지 내에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 방형·평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중이고, 서측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등이며, 공시지가는 1,606,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. DS리치빌623-4는 24세대 규모이고 2011.07.07 준공입니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 최근 가격 추세가 -12.9%로 하락해 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 박준수 주택임차권등기의 말소 조건, 적용 목적물, 조건부 문구가 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 403호·402호 불일치. 출입문 표시상 403호와 건축물대장 건축물현황도상 402호의 불일치를 현장에서 확인하고, 등기·대장·현황이 동일 목적물을 가리키는지 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국·서울특별시·인천광역시 서구의 압류가 있으며 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 97,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원이지만 최근 구간 추세가 -12.9%이므로 과거 전체 평균 106,000,000원을 응찰가 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 이 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 낮은 최저가 자체를 권리 안전성으로 오해하면 안 됩니다.
- 확약의 범위. 확약은 박준수 임차권에 대한 판단에만 적용하며, 다른 권리나 별개의 점유관계까지 자동으로 소멸시키는 포괄 면제로 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “5,684만원이 진짜 취득가가 되려면 확약 검증이 먼저”
겉으로만 보면 보증금 107,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 56,840,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 51,583,120원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 있어 박준수 임차인에 대한 인수를 실질 0원으로 반영하게 됩니다.
그 전제가 유효하면 실질취득은 56,840,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 97,000,000원의 58.6%라 가격상 할인폭은 분명합니다. 다만 시장 자체가 -12.9% 하락 추세이고, 이미 2회 유찰된 다세대주택이며, 출입문 403호와 건축물대장 현황도상 402호의 불일치까지 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만 확약·호수 특정 검증이 선행되어야 하는 B급 물건”입니다. 확약을 확인하지 않고 단순히 ‘5,684만원짜리 물건’으로 접근하는 것은 이 사건의 핵심 권리관계를 놓치는 판단입니다.
