인천지방법원 2025타경511143. 도화역 남서측 인근 ‘가온누리’ 6층605호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조재근이고 2022.03.18 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.07.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당·압류·가압류는 이미 말소돼 현재 권리분석의 승부처는 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
특히 주재현은 임대차계약일 2022.02.27, 확정일자 2022.03.03, 주민등록일자 2022.03.17, 점유개시일자 2022.03.18이고 보증금이 260,000,000원입니다. 2023.11.16 임차권등기까지 마쳐 통상 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 본 분석에서는 주재현에 한해 매수인 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 618-9 가온누리 6층605호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 81.1㎡ · 철근콘크리트구조 10층 내 6층605호 |
| 소유자 | 조재근 · 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
현재 실제 임차관계로 확인되는 사람은 주재현·김현입니다. 주재현의 260,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 반면 김현은 2025.02.17 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김현을 단정적으로 “대항력 있음”으로 보지 않고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 위험은 그대로 남는다
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주재현 | 주민등록 2022.03.17 점유개시 2022.03.18 확정일자 2022.03.03 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김현 | 전입 2025.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
③ 유찰 시나리오 — 주재현 룰상 인수는 늘지만 확약 후에는 0원*
| 회차 | 매각가 | 주재현 룰상 인수 | 확약 반영 | 김현 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 172,344,060원 | 실질 0원* | 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 198,760,843원 | 실질 0원* | 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 217,252,590원 | 실질 0원* | 미상 |
* 주재현에 대한 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 한정한 분석입니다. 룰상 인수액은 배당모형의 수치를 병기했습니다. 김현 관련 인수위험은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 47.2% 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
가온누리의 확인된 거래는 아래와 같습니다. 전체 거래 평균은 199,500,000원이지만 2022.02의 260,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -6.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 76.77㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 81.29㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 81.1㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 78.72㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.1㎡ 기준 비교 | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 89,670,000원은 최근 12개월 평균의 47.2%입니다. 주재현 확약만 놓고 보면 정량 가능한 취득가는 최저가 수준이므로 표면적인 가격 격차는 큽니다. 그러나 이 값에는 김현의 미상 보증금이 포함되지 않습니다. 따라서 47.2%를 근거로 이 물건을 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 총 실질취득비용은 김현의 임대차 내용이 확인된 뒤에야 확정할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 임차인 주재현 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 주재현의 미배당 보증금은 172,344,060원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약에 따라 주재현에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 6층605호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지면적 650.3㎡, 평지·세로장방이며 남서측과 북동측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 환금성. 가온누리는 18세대이고 최근 12개월 거래표본은 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 총 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 확약서 원문 확인. 주재현 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 주재현 인수 0원* 판단을 김현에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건이고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 기재돼 있습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 190,000,000원이지만 최근 추세가 -6.2%입니다. 과거 전체 평균 199,500,000원보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 47.2%라는 사실은 김현의 미상 인수액을 제외한 숫자입니다. 권리 확인 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 하지만 빈칸 하나가 크다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 89,670,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 더 중요한 것은 가격보다 권리입니다. 주재현의 보증금 260,000,000원은 원래라면 현재 배당모형에서 172,344,060원의 인수를 남기는 선순위 임차권이지만, 말소동의 확약서 때문에 주재현에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
문제는 그 확약 밖에 있는 김현입니다. 2025.02.17 전입으로 2025.07.30 말소기준보다 앞서 있지만 보증금·확정일자가 미상이라, 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 그래서 정량 가능한 89,670,000원만 최근 시세 190,000,000원과 비교해 “반값”이라고 평가하는 것은 위험합니다. 최근 거래 추세도 -6.2%, 최근 12개월 거래도 1건이고, 재매각 사건입니다. 주재현 권리는 해소됐지만 김현 확인 전까지는 가격 메리트도 미확정. 이 사건의 최종 판단 포인트는 할인율이 아니라 김현의 실제 임대차 내용입니다.
