인천지방법원 2025타경511160. 부평동 중앙이클래스22차 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 225,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,250,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건을 단순히 “반값 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 등기부에는 보증금 248,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인 오태현의 전입일은 2022.06.03으로 말소기준인 국의 압류 2023.04.18보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 정확히 적용하면 오태현 임차권의 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 110,250,000원입니다. 다만 확약은 오태현에게만 적용되므로 다른 점유·임차 관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 5층504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 10-3 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 · 17층 건물 내 5층504호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.14 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2023.04.18 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 오태현의 주택임차권등기도 등기상 매각으로 소멸하지만, 권리분석에서 중요한 것은 등기 순서만이 아닙니다. 오태현은 2022.06.03 전입·점유, 2022.04.27 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오태현 | 2022.06.03 / 2022.04.27 | 248,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 이예지 | 2024.05.03 / 확인 없음 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 필요 |
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
두 차례 유찰로 최저가는 감정가 225,000,000원에서 110,250,000원까지 내려왔습니다. 제공된 시나리오상 현재 회차는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 77,175,000원, 4회 유찰 시 54,022,500원입니다.
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수액* | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,250,000원 | 140,093,500원 | 248,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 | 172,614,150원 | 248,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 195,349,905원 | 248,000,000원 |
* 규칙상 인수액은 오태현 임차권의 배당 부족분을 그대로 인수한다고 가정한 수치입니다. 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 오태현에 대한 실질 인수는 0원입니다.
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 오태현 보증금 | 248,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오태현 보증금 부족분은 140,093,500원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 본 사건은 오태현 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부개서초등학교 서측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 약 700m 부근에 경인국철 1호선 부평역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물의 5층504호이며 사용승인일은 2017.11.02입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 포장도로와 서측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 오태현 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 적용대상과 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 이예지 임차관계 확인. 2024.05.03 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 현황과 수리비 변수까지 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 제시된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로 보면 감정가 225,000,000원에서 110,250,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 248,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 140,093,500원의 부족분이 남는 인수형 구조이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 오태현에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소”입니다. 다만 별도로 조사된 이예지의 보증금이 확인되지 않았고, 최근 실거래 시세도 제시돼 있지 않습니다. 권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 확인 전까지 판단 보류. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
