인천지방법원 2025타경511172. 주안동 원일빌라 1층 101호, 다세대주택입니다. 현 소유자 김종권은 2020년 3월 거래가 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 박명훈의 대항력입니다. 박명훈은 2022년 3월 15일 전입했고 확정일자는 2022년 2월 28일입니다. 말소기준권리인 한국자산관리공사 가압류의 접수일 2022년 4월 19일보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
원칙만 적용하면 최저가 33,271,000원으로 매각될 때 집행비용 998,878원을 먼저 공제하고, 임차인에게 32,272,122원이 배당되어 보증금 73,000,000원 중 40,727,878원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어 실질 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 박명훈 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리하고 가격 비교 역시 최저가와 동일한 실질취득 33,271,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 74-39 원일빌라 1층 101호 · 도로명 석바위로101번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 41.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김종권 (2020.03.11 소유권이전 · 거래가 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명훈 1층 101호 전부 · 주거 | 73,000,000원 | 2022.03.15 | 2022.02.28 | 2024.04.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
박명훈은 보증금 73,000,000원, 확정일자 2022.02.28, 전입 2022.03.15, 점유개시 2022.03.25이며 배당요구가 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 실거래 표본이 오래되고 적다
원일빌라(74-39)는 13세대, 1992년 5월 23일 준공입니다. 제공된 전용면적 인근 실거래는 2건으로, 모두 2022년 거래입니다. 평균 거래금액은 77,500,000원이며 최신 거래는 2022년 7월 전용 41.82㎡ 4층 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 41.82㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 40.46㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 77,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 33,271,000원은 실거래 평균 77,500,000원의 42.9%입니다. 수치상으로는 큰 할인입니다. 다만 이 평균은 거래 2건뿐이고, 한 건은 40.46㎡ 지하1층, 다른 한 건은 41.82㎡ 4층이며 거래시점도 2022년입니다. 따라서 42.9%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 단정하기에는 비교 표본의 신선도와 동질성이 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 998,878원 |
| 1. 임차인 박명훈 보증금 | 73,000,000원 | 32,272,122원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 41,772,639원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,281,599원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 박명훈 보증금 미배당 40,727,878원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 인천 석암초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·오피스텔·학교 등이 혼재하고 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 주안역, 남측 근거리에 시민공원역이 소재합니다.
- 도로. 인접도로와 등고평탄한 토지이며 동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,624,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 13세대 규모, 1992.05.23 준공이며 제공된 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 25.0%로 매수층이 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서는 박명훈 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 구조 인지. 확약을 제외하면 현재 최저가 기준 임차보증금 미배당액 40,727,878원이 남는 대항력 인수형입니다. 최저가만 낮아진다고 실질 부담까지 동일하게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 재매각 확인. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 재매각에 이른 경위와 점유·인도 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 비교자료는 2022년 2건뿐이고 층도 지하1층과 4층입니다. 1층 101호의 현재 상태와 직접 비교할 최근 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 노후 다세대 점검. 1992년 준공 건물로 내부수리, 누수, 배관, 창호, 도시가스·급배수 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세와 인수 가능 관리비 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 있으면 계산이 달라진다”
표면만 보면 가장 위험한 숫자는 임차보증금 73,000,000원입니다. 박명훈은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 33,271,000원에서는 배당추정상 40,727,878원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다.
그러나 이 사건에는 바로 그 을구 9번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 박명훈 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득은 33,271,000원으로 봅니다. 2022년 실거래 평균 77,500,000원과 비교하면 42.9% 수준이지만, 표본은 2건에 불과하고 이번 물건은 이미 3회 유찰된 재매각입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 물건 자체의 매수수요까지 좋아졌다는 뜻은 아닙니다. 할인율보다 확약서 원문·재매각 경위·현장 상태를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
