창원지방법원 2025타경11566. 김해시 생림면 나전리 30-4 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층으로, 목욕장 및 찜질방 용도이며 현재는 미운영 상태입니다. 토지는 3,302㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다. 매각에는 제시외 건물이 포함되고, 일부 목록은 공유지분 매각입니다.
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 제공된 말소기준권리는 2020.08.13. 설정된 정대규의 근저당권 199,000,000원이며, 그 뒤의 예일순 근저당권, 김해시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자 3명 역시 전입일이 모두 말소기준일보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11566 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 30-4 · 경상남도 김해시 생림면 인제로 545-82 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목욕장 및 찜질방 · 현재 미운영 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지 | 3,302㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서운결 |
| 감정가 / 최저가 | 6,045,277,300원 / 2,073,529,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 4,201,671,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 공유지분 매각 |
① 권리 흐름 — 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸
현재 소유자는 서운결이며, 제공된 말소기준권리는 2020.08.13. 정대규 근저당권 199,000,000원입니다. 이후 설정된 예일순 근저당권 150,000,000원, 김해시 압류, 경남신용보증재단 가압류 21,250,000원, 국민건강보험공단 압류, 2025.05.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유 신고 3명, 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영개발(주) 대표자:이상범 | 2021.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)조한산업개발 대표자:김영배 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영배 | 2025.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 점유 신고는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 점유자의 전입일은 2021.03.05., 2021.06.15., 2025.04.14.로 모두 말소기준일인 2020.08.13.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 보증금 승계는 계산상 0원입니다.
③ 가격 — 66% 넘게 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,073,529,000원으로 감정가 6,045,277,300원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다.
더구나 감정평가 당시부터 건물은 목욕장 및 찜질방으로 장기간 미운영 상태이고, 보일러설비·급탕 온수설비·여과설비 등 부대설비의 정상가동 여부가 불분명합니다. 따라서 현재 최저가 2,073,529,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,073,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,135,290원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 정대규 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 예일순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,250,000원 | 21,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,680,143,710원 |
제시된 배당계산에서는 채권 합계 370,250,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,680,143,710원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지되지만 가격 검증은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 2,073,529,000원 | 370,250,000원 | 1,680,143,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,451,470,300원 | 370,250,000원 | 1,064,305,597원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,016,029,209원 | 370,250,000원 | 633,218,917원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 유찰이 더 진행될 경우 실질취득액도 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 이 숫자만으로 적정가격을 정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 시설 정상가동 여부가 불분명한 특수 상업용 물건이기 때문에, 각 회차의 최저가를 실제 자산가치와 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 생림면 나전리 ‘가야 CC’ 북서측 인근으로, 주변은 전원주택과 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목욕장 및 찜질방 용도이나 조사시점 현재 미운영 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·전기·소방·냉난방·목욕장 설비가 있으나, 보일러·급탕 온수·여과설비 등의 정상가동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 일부는 준보전산지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 면적 3,302㎡, 공시지가 523,500원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 미운영 목욕장·찜질방이고 이미 3회 유찰됐다는 점에서 매수층과 활용방안 검토가 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제공된 기준은 2020.08.13. 정대규 근저당권입니다. 2016년 설정 후 엠씨아이대부로 이전된 근저당권 및 근질권의 현재 효력·배당관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 신고된 3명은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 사용 주체, 점유 범위, 명도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 가동점검. 보일러·급탕 온수·여과설비 등 목욕장 핵심 시설은 정상작동 여부가 불분명합니다. 재가동을 전제로 한다면 수리·교체비용을 반드시 산정해야 합니다.
- 활용 가능성. 현재 미운영 상태이므로 기존 목욕장·찜질방 재개, 다른 근린생활시설 전환 가능성, 관련 인허가와 토지이용규제를 함께 검토해야 합니다.
- 공유지분. 목록3은 공유지분 매각이므로 대상 지분과 실제 이용관계를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정 포함 범위, 철거·유지 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 인근 상업용 토지·근린생활시설 거래와 사업성 기준으로 별도 산정하세요.
맺으며 — “권리는 가벼워도, 물건 자체는 무겁다”
이 사건은 선순위 임차보증금 인수 때문에 복잡한 경매는 아닙니다. 확인된 점유자 세 명은 모두 말소기준일 이후 전입이고 예상 인수액은 0원입니다. 대신 판단의 중심은 부동산 자체에 있습니다. 감정가 6,045,277,300원짜리 자산이 세 차례 유찰돼 2,073,529,000원까지 내려왔지만, 현재는 목욕장·찜질방이 미운영 상태이고 핵심 부대설비의 정상가동 여부도 불분명합니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없어 ‘감정가 대비 34.3%’만으로 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시설·활용성 검증 후. 이 사건의 승부처는 거기에 있습니다.
