창원지방법원 2025타경11566. 김해시 생림면 나전리 30-4 일원의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 목욕장 및 찜질방 용도입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 구조이며 조사 당시 미운영 상태였습니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록3은 공유지분 매각입니다. 토지 면적은 3,302㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
가격은 감정가 6,045,277,300원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 2,073,529,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 장기간 운영이 중단된 목욕장·찜질방이고, 보일러·급탕 온수·여과설비 등의 정상가동 여부도 불분명합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11566 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 30-4 · 경상남도 김해시 생림면 인제로 545-82 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 목욕장 및 찜질방 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 조사시점 미운영 |
| 토지 | 3,302㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서운결 · 2016.08.25. 매매 · 2016.10.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 6,045,277,300원 / 2,073,529,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,201,671,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 공유지분 매각 |
① 권리 흐름 — 점유자는 후순위, 다만 선행 근저당 체인은 원문 확인
산정된 말소기준권리는 2020.08.13. 을구 14번 정대규 근저당권 199,000,000원입니다. 그 이후의 예일순 근저당권, 김해시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 — 3건 모두 기준일 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영개발(주) 대표자:이상범 | 미상(기타란 참조) | 2021.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)조한산업개발 대표자:김영배 | 미상(기타란 참조) | 2021.06.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영배 | 미상(기타란 참조) | 2025.04.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유자 모두 전입일이 산정 말소기준일인 2020.08.13.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 점유자는 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 2,073,529,000원으로 감정가 6,045,277,300원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,451,470,300원, 5회 유찰 시 1,016,029,209원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 2,073,529,000원 | 0원 | 0원 | 1,680,143,710원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,451,470,300원 | 0원 | 0원 | 1,064,305,597원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 1,016,029,209원 | 0원 | 0원 | 633,218,917원 |
중요한 점은 이 할인율이 감정가 대비 할인율이라는 사실입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않기 때문에 현재 2,073,529,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 현재 미운영 중인 목욕장·찜질방이라는 특수용도 특성상 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,073,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,135,290원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 정대규 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 예일순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,250,000원 | 21,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,680,143,710원 |
현재 배당표상 채권자 청구 합계 370,250,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,680,143,710원으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 가야 CC 북서측 인근이며, 주위는 전원주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목욕장 및 찜질방 용도이나 조사시점 현재 미운영 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층이며 위생·급배수, 승강기, 전기, 소방, 냉난방, 목욕장설비가 구비되어 있습니다.
- 설비 리스크. 장기간 미운영 상태로 보일러설비·급탕 온수설비·여과설비 등 부대시설의 정상가동 여부가 불분명합니다.
- 토지. 3,302㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함되며 준보전산지와 접하는 사항이 있습니다.
- 공시지가. 523,500원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 13번 근저당 원문 확인. 2016.04.07. 설정, 2017.12.20. 채권최고액 3,952,000,000원 변경, 2023.10.30. 엠씨아이대부주식회사 이전, 2024.06.19. 근질권 설정 기록과 현재 말소기준·배당표의 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당순위 확인. 청구액 4,201,671,840원에 대해 회차 시나리오상 배당 0원으로 표시된 이유를 매각물건명세서·채권계산서·등기부와 함께 확인해야 합니다.
- 점유구역 확인. 주영개발(주), (주)조한산업개발, 김영배의 점유 부분이 모두 미상으로 표시되어 있어 현장 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 점유자 모두 기준일 후 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 작동점검. 보일러·급탕 온수·여과설비를 포함한 목욕장 핵심 설비의 정상가동 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록3은 공유지분 매각이므로 매각대상 토지·건물·지분의 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 상업시설의 실제 거래 가능 가격과 재가동 비용을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 권리 원문과 재가동 가능성
현재 숫자만 보면 감정가 6,045,277,300원에서 3회 유찰되어 최저가가 2,073,529,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 세 점유자의 전입일도 모두 산정 말소기준일 이후라 임차보증금 승계 위험은 낮게 나타납니다.
하지만 이 사건은 단순한 “권리 깨끗한 할인물건”으로 보기 어렵습니다. 먼저 2016년 설정된 을구 13번 근저당권이 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권까지 설정된 기록과, 현재 2020.08.13.을 말소기준으로 삼은 배당구조 사이의 관계를 확인해야 합니다. 여기에 장기간 미운영된 목욕장·찜질방이라는 특수용도, 부대설비 정상가동 불명확, 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 인수 0원이라는 장점은 있으나 권리 원문 확인과 시설 실사가 끝나기 전에는 현재 최저가의 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
