인천지방법원 2025타경511194. 인천 미추홀구 주안동 디엠하우스 2층 204호 다세대주택입니다. 감정가는 1억100만원, 현재 최저매각가는 4,949만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 저렴해 보이지만, 등기부상 핵심 권리는 일반 근저당이 아니라 주택임차권입니다.
임차인 이민혁은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 2023년 임차권등기를 완료했습니다. 배당요구도 했으나 현재 회차 기준 배당 가능액은 보증금 전액에 미치지 못해 부족분이 발생합니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511194 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-39 디엠하우스 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.77㎡ |
| 소유자 | 김기석 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이민혁 | 100,000,000원 | 有 | 가능 | 51,800,820원 예상 |
임차인은 2021.10.26 임대차계약, 2021.11.19 주민등록, 2021.10.26 확정일자를 갖추었으며 2023.12.22 임차권등기를 신청했습니다. 매수인은 배당 후 남은 보증금 범위를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준
DM하우스 동일 평형 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 2026.05 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 33.53㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 32.77㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 33.53㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 최근 전체 평균 | - | 10건 | 120,400,000원 |
최저매각가는 49,490,000원으로 최근 12개월 평균 대비 52.1% 수준입니다. 다만 대항력 임차보증금 부족분을 고려하면 예상 실질취득 부담은 약 101,290,820원으로 최근 12개월 평균보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 임차인 이민혁 보증금 | 100,000,000원 | 48,199,180원 |
| 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1순위 주택임차권의 보증금 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있으므로 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 보증금 승계 여부를 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성. 소규모 16세대 다세대이며 거래 편차가 있어 매도 시 수요 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 본다”
이 물건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매의 핵심은 낙찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하므로, 입찰 전 확약 범위와 실제 인수금액을 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 확인이 필요한 물건입니다.
