인천지방법원 2025타경511362. 간석동 ‘스마트리더스타운’ 6층 601호, 전용 64.16㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 이용중으로 기재되어 있어, 아파트가 아니라 주거형 오피스텔 관점으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰된 가격입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 194,300,000원 대비 47.9%라 매우 낮아 보입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권입니다. 정재철 임차권은 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.06.22, 보증금 208,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2023.08.18 갑구 7번 압류이므로 정재철은 말소기준보다 빠른 전입을 가진 대항력 임차인입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건에서는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있어 정재철 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리하지만, 이 확약은 정재철 임차권에만 걸린 방어막입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 64.16㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 17층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인 / 세대 | 2018.04.10 · 스마트리더스타운 22세대 |
| 소유자 | 장용준 (2020.08.10. 거래가 202,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 그리고 확약서
제공 데이터의 말소기준은 2023.08.18 갑구 7번 압류입니다. 정재철 임차권의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.07.22로 말소기준보다 빠르고, 확정일자는 2022.06.22입니다. 따라서 정재철은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당표 기준으로 정재철에게 배당되는 금액은 91,024,200원이고, 룰상 미배당 인수액은 116,975,800원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
tenants 데이터에서 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 임차인 목록상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없어 보증금 합산 대상 임차인으로 더하지 않습니다. 실제 임차인·점유자는 정재철과 MARTINEZ LEULF 2명으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 배지 / 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정재철 제6층 제601호 64.16㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.22 확정 2022.06.22 | 208,000,000원 | 배당요구 있음 2024.10.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 시 실질 인수 0원* · 확약 미적용 룰상 미배당 116,975,800원 |
| MARTINEZ LEULF 현황조사 | 전입 미상 확정 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 보증금·전입신고일 미상 — 확약 밖 별도 확인 대상 |
③ 시세 비교 — 표면은 47.9%, 룰상은 보증금 수준
스마트리더스타운 전용 64.16㎡·66.45㎡·64.6㎡ 거래 표본 10건의 평균은 194,300,000원입니다. 최저가는 154,500,000원, 최고가는 265,000,000원입니다. 확약서가 유효하게 적용되어 정재철 임차권 인수가 0원으로 정리된다는 전제에서는 표면 실질취득이 93,100,000원이므로 평균 대비 47.9%입니다. 반대로 확약이 흔들리면 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 208,000,000원 수준으로 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.45㎡ | 7 | 154,500,000원 |
| 2026.02 | 66.45㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 64.6㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2024.08 | 66.45㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 66.45㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2022.09 | 66.45㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2022.03 | 66.45㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 64.16㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 66.45㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 194,300,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 정재철 보증금 | 208,000,000원 | 91,024,200원 | 확정일자 + 배당요구 · 룰상 부족분 116,975,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 182,400,000원 | 0원 | 제공 배당표 기준 미배당 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,100,473원 | 0원 | 제공 배당표 기준 미배당 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 정재철 임차권은 룰상 미배당 116,975,800원이 매수인 인수로 계산되지만, notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, MARTINEZ LEULF의 보증금·전입 미상 위험은 이 확약 밖에 남습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 부담은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 93,100,000원 | 116,975,800원 | 정재철 확약 적용 시 0원* · 미상 점유 별도 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 144,403,061원 | 확약 미적용 시 낙찰가 하락분을 인수액이 흡수 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,618,999원 | 163,602,143원 | 최저가만 낮아지는 구조가 아님 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석여자중학교’ 남동측에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대, 연립, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천 지하철1호선 간석오거리역 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 17층 건물 내 제6층 제601호입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가 1,695,000원/㎡, 토지면적 840.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 임차인 확인이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 정재철 임차권등기 말소와 보증금 미배당 인수 포기를 명확히 담고 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. MARTINEZ LEULF의 전입신고일, 점유권원, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有가 아니라 대항력 가능·미상입니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 정재철 보증금 208,000,000원 때문에 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 최저가 93,100,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감과 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 소형 오피스텔 환금성. 22세대 규모 오피스텔이고 실거래 범위가 154,500,000원~265,000,000원으로 넓습니다. 매도 기간과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부에는 2018.06.08 농협은행 근저당 182,400,000원과 2020.08.10 해지 말소 기록이 함께 보입니다. 제공 배당표에도 농협 미배당 항목이 있어 등기 원본과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “확약서 확인 전에는 싼 물건이 아니다”
이 물건은 표면상 최저가가 실거래 평균의 47.9%까지 내려와 눈길을 끕니다. 하지만 정재철 임차인의 보증금 208,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 확약이 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정재철 임차권의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있지만, 현황조사상 MARTINEZ LEULF라는 전입·보증금 미상 점유자가 따로 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 확약서 원본과 미상 점유자 확인이 끝나기 전까지는 C급 리스크 물건입니다.
