98,490,000원
수원지방법원 2025타경52485. 광주시 능평동 스카이타운 106동 202호, 전용 53.05㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 대상은 2층입니다. 현재 소유자 김흥주는 2022.04.01. 이 부동산을 225,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가격만큼 중요한 것은 임차관계입니다. 임차인 오태양의 임대차계약일은 2022.02.06., 확정일자는 2022.02.08., 전입·점유개시는 2022.03.10.으로 모두 현재 말소기준권리인 2022.08.17. 현대캐피탈 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 오태양은 대항력을 갖춘 임차인으로서, 최저매각가 98,490,000원에 매각될 경우 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원을 우선배당받고도 보증금 중 128,682,820원이 남습니다. 원칙적 계산만 적용하면 이 잔액은 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득비용이 보증금 225,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건에는 이 원칙을 뒤집는 2026.05.19.자 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-186 스카이타운 106동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.05㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김흥주 (2022.04.01. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.08.17. 현대캐피탈 가압류 5,340,006원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 강제경매개시결정, 광주시 압류와 2024.07.24. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일보다 중요한 것은 임차인의 선행 전입·점유입니다. 오태양은 2022.03.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.08.이므로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 승계 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오태양 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2022.03.10 / 2022.02.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
스카이타운 106동 전용 53.05㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 194,500,000원이지만 2022년의 213,000,000원·225,000,000원 고가 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 170,000,000원, 2026.01. 170,000,000원으로 평균과 최신 거래가 모두 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.05㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 53.05㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.11 | 53.05㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2022.04 | 53.05㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.05㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
최근 12개월 평균은 170,000,000원이고 현재 최저가는 98,490,000원으로 그 57.9%입니다. 이 사건에서는 확약으로 임차보증금 미배당분의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교의 기준도 최저가와 동일한 실질취득 98,490,000원이 됩니다. 따라서 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 22.4% 하락했습니다. 194,500,000원의 전체 평균만 보고 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 오태양 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 5,340,006원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 8,532,579원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오태양 보증금의 미배당액은 128,682,820원입니다. 다만 2026.05.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 북동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·공장·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건을 포함한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남동측 하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 공도를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 685,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스카이타운 106동은 총 9세대, 2016.06.24. 준공입니다. 최근 12개월 거래는 170,000,000원에 형성됐으나 최근 추세가 -22.4%이고 경매 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서에 최종적으로 어떻게 반영돼 있는지 입찰 직전 원문을 대조하세요.
- 배당 후 잔액 착시 금지. 룰상 미배당 보증금은 128,682,820원이지만 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 확약을 빼고 계산하거나, 반대로 확약을 다른 권리자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 194,500,000원보다 최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.4% 낮습니다.
- 다세대 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이므로 실제 매도기간·대출조건·매수층을 아파트와 동일하게 가정하지 마세요.
- 권리 소멸 확인. 2022.08.17. 현대캐피탈 가압류 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 가격형”
이 물건은 표면만 보면 가장 조심해야 하는 대항력 임차인 인수형입니다. 오태양의 보증금 225,000,000원은 최저가 98,490,000원보다 훨씬 크고, 배당계산상 미회수액도 128,682,820원입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 보증금 225,000,000원 부근에 고정되어 ‘싸게 낙찰받는 의미’가 사라집니다.
하지만 2026.05.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 사건의 성격을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로, 해당 임차인 인수는 실질 0원, 실질취득은 98,490,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 실거래 170,000,000원의 57.9%입니다. 다만 최근 시장은 -22.4% 하락했고, 9세대 다세대·2회 유찰이라는 환금성 부담이 함께 있습니다. 권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 하락장과 환금성 보정입니다.
