한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 황예찬의 보증금 264,000,000원 중 미배당 예상액 135,801,620원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.
감정가
267,000,000원
다세대
최저가
130,830,000원
2회 유찰
실질취득 부담
266,631,620원
낙찰가+미배당 인수 가능액
매수인 인수
135,801,620원
황예찬 보증금 부족분
인천지방법원 2025타경511403. 인천 계양구 계산동 동광팰리스 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 2.67억, 현재 최저가는 1.308억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순 유찰 물건이 아닙니다. 을구 6번 주택임차권등기자인 황예찬의 보증금 2.64억이 핵심 변수입니다.
임차인은 2021년 7월 9일 계약, 2021년 9월 3일 전입, 2021년 7월 12일 확정일자를 갖췄고 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 배당으로 전액 회수되지 못하는 금액은 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 971-3 동광팰리스 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 |
| 전용면적 | 54.31㎡ |
| 소유자 | 이종근 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 주택임차인은 별도 검토가 필요합니다. 황예찬 임차권등기는 전입과 확정일자를 갖춘 상태이며, 매각물건명세서상 인수권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황예찬 | 264,000,000원 | 有 | 有 | 검토 필요 |
현재 매각가 130,830,000원 기준 배당 예상액은 128,198,380원이며, 부족분 135,801,620원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
⚠️ 최저가 착시 주의 최저가 1.31억만 보면 감정가 대비 49% 수준이지만, 임차보증금 부족분을 더하면 실질취득 부담은 약 266,631,620원으로 상승합니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,631,620원 |
| 임차인 황예찬 보증금 | 264,000,000원 | 128,198,380원 |
| 에이원자산대부관리유한회사 가압류 | 19,871,836원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차보증금 부족분 반영 시 실질취득 부담은 낙찰가보다 크게 증가합니다.
⛔ 투자 판단 가격만 보면 유찰 2회로 매력적으로 보이지만, 임차인 인수 가능성을 반영하면 감정가 수준의 취득 부담이 발생합니다. 임차권등기 말소동의 확약서 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 황예찬 임차인의 대항력·우선변제권 존재 여부와 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 해당 임차권 인수 위험을 해소하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 전기공급중단안내문 부착 등 현장 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 사건은 권리관계가 복잡해서가 아니라, 대항력 임차인의 보증금 때문에 분석 난도가 올라가는 물건입니다. 최저가는 1.31억이지만 실제 부담은 임차보증금 부족분을 포함해 크게 달라질 수 있습니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어날 수 있는 구조이므로, 확약 여부와 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
