매력지수 B등급 · 시세 대비 낮은 최저가지만 임차권등기 인수 가능성과 세금 리스크 확인이 필요한 물건
최근 시세 대비 87.9% 가격 메리트와 권리 소멸 구조는 긍정적이나 대항력 있는 임차권등기와 당해세 가능성이 있어 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 12개월 실거래 평균 17.975억 대비 최저가 15.8억(87.9%)으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 임차권등기 정미애가 존재하고 대항력 있는 임차권으로 분석되어 매수 전 인수 가능성과 배당 구조 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
1,580,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
1,797,500,000원
동일 면적 12건
최저가 ÷ 시세
87.9%
시세 대비 낮음
임차권 리스크
확인 필요
정미애 임차권등기
수원지방법원 2025타경52510. 하남시 학암동 위례신도시 플로리체위례 6307동 803호 아파트입니다. 전용면적 95.9896㎡ 규모이며, 위례권역의 970세대 단지입니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 할인폭이 존재하지만, 이 사건의 핵심은 단순 저가 매수가 아니라 임차권등기와 배당 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52510
소재지
경기도 하남시 학암동 671 플로리체위례 제6307동 제8층 제803호
물건종류 / 전용
아파트 · 95.9896㎡ · 침실3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2
소유자
채희인
감정가 / 최저가
1,580,000,000원 / 1,580,000,000원
신청채권 / 청구액
정미애 / 755,000,000원
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후의 권리는 일반적으로 매각으로 소멸하지만, 을구의 주택임차권 정미애는 대항력 있는 임차권등기로 분석됩니다. 임차보증금은 등기상 595,000,000원 및 755,000,000원 내용이 확인되며, 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 신건에서도 가격 여력 존재
플로리체위례 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 1,797,500,000원입니다. 최저매각가 1,580,000,000원은 최근 평균 대비 87.9% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
95.99㎡
20
1,900,000,000원
2026.07
95.99㎡
7
1,950,000,000원
2026.07
95.99㎡
11
1,945,000,000원
2026.02
95.99㎡
9
1,875,000,000원
평균
-
12건
1,797,500,000원
✅ 가격 관점 최저매각가 15.8억은 최근12개월 평균 17.975억 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
⚠️ 권리 관점 가격 메리트와 별개로 임차권등기 정미애의 대항력 및 배당 부족 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,580,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
18,200,000원
우리들새마을금고 가압류
300,000,000원
300,000,000원
금빛새마을금고 가압류
300,000,000원
300,000,000원
영등포당산새마을금고 가압류
300,000,000원
300,000,000원
경매개시결정 정미애
755,000,000원
661,800,000원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가 15.8억은 최근 평균 17.975억 대비 낮습니다.
④ 임차인 분석
임차인
대항력
우선변제
상태
강민우
없음
해당 없음
전입 시점이 말소기준 이후
정미애
有
가능
임차권등기 · 배당요구
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 정미애 임차권의 배당 충족 여부와 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최근 거래 대비 87.9% 수준으로 가격상 여력은 있습니다.
현황 확인. 내부 구조와 실제 점유 상태는 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인”
플로리체위례 803호는 최근 시세 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 다만 일반적인 깨끗한 물건과 달리 임차권등기 정미애가 존재해 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 배당으로 정리될 부분과 매수인에게 남을 수 있는 부담을 확인한 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 하남시 학암동 671 플로리체위례 제6307동 제8층 제803호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52510
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
플로리체위례 제6307동 제8층 제803호
철근콘크리트구조 95.9896㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 하남시 학암동 671 플로리체위례 제6307동 제8층 제803호
2025-07-08 12:21
