인천지방법원 2025타경511436. 인천 남동구 만수동 동부센트리움 제12층 제1203호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 “2회 유찰로 싸졌다”가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 280,000,000원이고, 현재 최저가 128,380,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 집행비용 2,597,320원을 뺀 125,782,680원입니다. 따라서 룰상 미배당액 154,217,320원이 매수인 인수로 남아, 최저가에 낙찰받아도 실질취득가는 282,597,320원이 됩니다.
다만 이 사건은 그대로 끝나지 않습니다. notes에 “을구 순위 3번 주택임차권등기”가 명시 인수권리로 적혀 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 인수를 실질 0원*으로 보되, 확약의 적용 대상은 이 임차권등기 하나에 한정됩니다. 감정요항의 기타참고사항에는 임대관계 미상임도 있으므로, 확약 밖의 별도 임차인·점유자가 있는지는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 · 제12층 제1203호 63.860㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 내 제12층 제1203호 · 사용승인일 2018.10.18. |
| 소유자 | 황상욱 (2022.07.18. 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 갑구 4번 압류 · 남동구(인천광역시) · 2023.11.27. |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권, 그러나 확약서가 변수
이 사건의 말소기준은 2023.11.27. 갑구 4번 압류입니다. 임차인 고설화의 전입·점유개시는 2022.06.27., 확정일자는 2022.05.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 회차 배당표 기준으로는 보증금 280,000,000원 중 125,782,680원만 배당되고, 부족분 154,217,320원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고설화 | 제12층 제1203호 63.860㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.06.27. | 2022.05.24. | 280,000,000원 | 2024.10.18. | 대항력 우선변제 승계아님 확약0* |
제공 데이터상 실제 임차인은 고설화 1명입니다. tenants의 보증기관 승계·대위 여부는 false로 표시되어 있어, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있고, 임차보증금 280,000,000원과 신청채권 280,000,000원을 서로 더해 “임차보증금 560,000,000원”처럼 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,597,320원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 고설화 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 125,782,680원 | 부족분 154,217,320원 룰상 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
을구 1번 우리은행 근저당은 등기 흐름상 2022.06.27. 해지·말소 항목이 확인됩니다. 제공 배당표에는 0원 배당 라인으로 남아 있으나, 본 분석의 핵심 인수위험은 고설화 임차권의 미배당액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 “인천동부초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제12층 제1203호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 111-83, 111-84, 111-85, 111-86 4필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 false입니다. 다만 임대관계는 미상임으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 128,380,000원이지만, 대항력 임차권을 그대로 적용하면 룰상 실질취득가는 282,597,320원입니다.
- 확약서 원본 확인. notes의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 고설화 임차권등기에 정확히 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 감정요항에 임대관계 미상임이 있으므로 별도 점유자·임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 고설화 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보증금에 합산하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “확약 유효성”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 262,000,000원에서 128,380,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 280,000,000원이므로, 확약을 배제한 룰상 기준에서는 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 안팎으로 고정됩니다. 현재 회차도 실질취득가 282,597,320원으로 감정가보다 큽니다.
반대로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 고설화 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 그래서 이 사건의 결론은 단순합니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 확약서 원본의 범위와 효력입니다. 확약이 이 임차권에 정확히 적용되고, 확약 밖 별도 임차인이 없다면 인수 부담은 크게 줄어듭니다. 그러나 그 확인 전까지는 “최저가 1.28억짜리 물건”이 아니라 “룰상 실질취득 2.82억짜리 대항력 임차권 사건”으로 봐야 합니다.
