수원지방법원 성남지원 2025타경52517. 분당구 구미동 팬텀광장 7층 706호에 대한 임의경매입니다. 감정가 140,000,000원이 세 차례 유찰을 거쳐 48,020,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인이지만, 등기부를 펼치면 이야기가 달라집니다. 소유자 강철호가 2018년 취득한 이 물건에는 2024년 4월 18일 이효은 명의의 전세금 133,000,000원짜리 전세권이 설정돼 있습니다. 이후 이효은이 채권자로 임의경매를 신청했으며, 전세권 설정일은 경매개시결정일보다 앞섭니다.

여기에 이효은은 현황조사상 점유자로도 확인됩니다. 전입신고일은 2021년 6월 28일로 기재돼 있습니다. 문제는 전세권에 대한 선순위 인수 표시와 전세권 배당을 전제로 한 인수액 0원 산출이 서로 일치하지 않는다는 점입니다. 전세권의 경매에 따른 소멸 여부, 임차인의 대항요건 및 배당 후 남는 보증금의 승계 여부를 별도로 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 경매개시보다 앞선다

과거 제일은행·우리은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2021년 성남시 분당구 압류도 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024년 전세권과 2025년 경매개시결정 사이의 선후관계입니다.

② 임차인 분석 — 전세권자와 점유자가 동일인

실제 임차인 1명. 등기 전세금과 임차보증금은 동일 권리관계에서 발생한 중복 금액일 가능성이 있으므로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다.

이효은은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하며, 전입일은 경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있지만, 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 주택이 아니라 근린생활시설이므로 전입일만으로 상가임대차의 대항요건이 완성됐다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 상태, 사업자등록 여부, 계약관계, 적용 법률을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 48,020,000원 낙찰 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 실제 승계 여부는 권리관계에 따라 별도로 판단해야 합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 끝이 아니다

매각대금이 전세권자에게 배당되는 것으로 계산하면, 추가 유찰 시 전세권자의 회수액은 감소하고 배당 부족액은 확대됩니다. 이 배당 부족분이 유효한 임차보증금 반환채무로 매수인에게 승계되는 경우, 최저가와 인수액을 합산한 실질취득비용은 전세금 규모에 근접하게 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 현상만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수인분당선 오리역 남동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 승용차량 출입이 비교적 용이하고 지하층 주차장이 있으며, 북서측 오리역과 성남대로에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 1998년 6월 3일 사용승인된 철근콘크리트조 8층 건물의 7층 706호입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 용도. 근린생활시설입니다. 전유면적 중 4.73㎡가 전용복도로 표시돼 있어 실제 사용 가능한 내부 공간과 감정평가상 면적 구성을 확인해야 합니다.
• 도로. 북측·동측·남측으로 차인도가 분리된 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·분당 지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 상층부 근린생활시설은 실제 사용 가능 업종, 임대수익, 공실 여부와 내부 동선에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가 하락만으로 환금성이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 을구 9번 전세권의 선순위 인수 표시와 실제 경매신청·배당요구에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서 및 원본 서류로 확인합니다.
• 임차인 대항력. 이효은의 전입신고 외에 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 내용 및 적용 법률을 확인합니다. 근린시설의 대항력을 전입일만으로 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금 동일성. 등기 전세금 133,000,000원과 임차보증금이 동일한 채무인지 확인합니다. 같은 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다.
• 미배당 승계. 현 회차의 예상 미배당액 86,244,360원에 대해 실제 매수인 승계 가능성이 있는지 확인합니다. 배당 부족액 자체가 곧 확정 인수액은 아닙니다.
• 관계인 확인. 임차인·전세권자·경매신청 채권자가 동일인인 점을 고려해 실제 계약관계와 권리신고 내용을 대조합니다.
• 전용복도. 전유면적 중 4.73㎡의 전용복도 부분과 실제 점유·이용 구조를 현장에서 확인합니다.
• 임대수익과 환금성. 7층 근린시설의 실제 사용 상태, 임대 가능 업종, 공실 여부, 관리비 및 주변 유사 호실 거래·임대 사례를 조사합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 전세권설정계약서 및 임대차계약서를 확인한 뒤 권리 인수 범위를 확정합니다.

맺으며 — “4,802만원짜리 물건”인지부터 확인해야 한다

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 유찰률이 아닙니다. 선순위 전세권 133,000,000원과 임차인 이효은의 보증금 반환채무가 경매 후 어떻게 처리되는가입니다.

현재 회차의 예상배당은 46,755,640원, 미배당액은 86,244,360원입니다. 전세권 소멸과 임대차보증금 승계 여부가 확인되지 않은 상황에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나, 최저가만으로 가격 매력을 평가하는 것은 위험합니다.

특히 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득비용은 전세금 규모에 근접합니다. 여기에 동일 호실의 최근 실거래 가격도 확인되지 않고, 용도는 환금성을 별도로 검토해야 하는 상층부 근린시설입니다.

결론은 권리 인수 범위 확정이 최우선입니다. 3회 유찰로 낮아진 최저가 자체보다 전세권자의 권리 소멸, 점유자의 대항력, 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 입찰가를 합리적으로 산정할 수 있습니다.