인천지방법원 2025타경511443. 인천 서구 공촌동 ‘미우해드리움’ 101동 807호, 전용 64.452㎡ 아파트입니다. 감정가는 260,000,000원인데 3회 유찰되어 최저가는 127,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 반값 경매처럼 보이지만, 권리 구조는 단순한 반값 물건이 아닙니다. 을구 1번 임순정 주택임차권등기가 보증금 245,000,000원으로 먼저 올라와 있고, 별도로 김민우·정혜영이 현황조사·매각물건명세서에 점유자로 잡혀 있습니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 시세보다 낮다”만으로 판단하면 안 됩니다. 주된 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 볼 여지가 있지만, 그 확약은 임순정 임차권에 대한 것입니다. 김민우·정혜영은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 이 부분을 확인하지 못하면 입찰가 계산 자체가 닫히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 8층807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.452㎡ · 20층 건물 중 8층 807호 |
| 소유자 | 신유영 (2019.05.17. 거래가 242,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 권리와, 아직 안 끝난 점유
말소기준은 데이터상 2025.08.08. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.05.22. 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임순정의 임대차계약일은 2021.01.31., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.23., 보증금은 245,000,000원입니다. 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 임차권이라 매수인 인수로 연결됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 3명, 보증기관 승계 중복 없음
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임순정 | 2021.04.23 / 2021.04.23 | 245,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 을구 1번 주택임차권등기. 배당요구 2023.05.22. 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 실질 인수 0원*. 룰상 부족분 120,183,600원. |
| 김민우 | 2023.10.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자. 보증금·확정일자 미상이라 대항력 有로 단정 금지. 임순정 확약 적용 밖. |
| 정혜영 | 2023.10.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자. 보증금·확정일자 미상이라 대항력 有로 단정 금지. 임순정 확약 적용 밖. |
tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false입니다. 따라서 보증기관 승계형 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다. 신고된 실제 임차인·점유자는 3명으로 보되, 김민우·정혜영은 보증금 미상입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득* 기준으로 본다
제공된 미우해드리움 실거래 6건의 평균은 255,000,000원, 최저는 220,000,000원, 최고는 305,000,000원입니다. 감정가 260,000,000원은 실거래 평균의 약 102.0%이고, 현재 최저가 127,400,000원은 평균 대비 50.0%입니다. 하지만 이 50.0%는 어디까지나 임순정 임차권 확약을 유효하게 반영하고, 김민우·정혜영 미상 보증금을 0원으로 보지 않는 별도 확인이 끝난 뒤에만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 63.17㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 64.08㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 59.22㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 64.45㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2022.03 | 59.22㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 255,000,000원 |
| 회차 | 최저가 | 임순정 룰상 인수 | 확약 없을 때 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 127,400,000원 | 120,183,600원 | 247,583,600원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 101,920,000원 | 145,306,880원 | 247,226,880원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 81,536,000원 | 165,331,648원 | 246,867,648원 |
위 표는 대항력 인수형의 구조를 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임순정 부족분이 늘어 실질취득이 보증금 245,000,000원 부근으로 고정됩니다. 확약이 유효하면 임순정 인수는 0원*이나, 김민우·정혜영 미상 점유는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 임순정 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 124,816,400원 | 부족분 120,183,600원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임순정 보증금은 124,816,400원 배당, 120,183,600원 부족입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서 때문에 임순정 부족분은 실질 인수 0원* 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 ‘인천공촌초등학교’ 북서측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(아시아드경기장역-인천2호선)이 소재해 대중교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조) 20층 건물 내 8층 807호. 사용승인일은 2018.01.31. 기본 위생 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가 1,943,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,495.0㎡입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다. 임대관계는 감정요항표상 미상입니다.
- 환금성. 미우해드리움은 110세대, 사용승인일 2018.01.31. 제공 데이터상 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임순정 주택임차권등기 전부에 적용되는지, 조건부인지, 말소 절차가 어떻게 진행되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 김민우·정혜영은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 둘은 임순정 확약의 적용 대상이라고 단정할 수 없으므로, 점유권원과 보증금 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 임순정 확약이 유효하면 실질취득*은 127,400,000원입니다. 반대로 확약이 부정되면 현재 회차 실질취득은 247,583,600원으로 바뀝니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 원본과 관할 확인이 필요합니다.
- 관리비·명도. 점유자가 여럿인 구조라 인도명령·명도 난도가 올라갈 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 열쇠지만, 만능키는 아니다”
이 물건은 표면상 최저가가 127,400,000원까지 내려와 실거래 평균 255,000,000원의 50.0%입니다. 그러나 선순위 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있어 원래는 실질취득이 보증금 부근으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 다행히 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 임순정 임차권은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.
그럼에도 결론은 “안전한 반값”이 아닙니다. 확약은 임순정에게만 적용되고, 김민우·정혜영이라는 보증금 미상 점유자 2명이 남습니다. 이 둘의 점유권원과 보증금이 0원으로 확인되면 가격 메리트가 생기지만, 확인 전에는 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다. 권리 결론은 확약 확인 전 보류, 미상 점유 해소 시 조건부 접근입니다.
