89,180,000원
인천지방법원 2025타경511474. 창우아이빌 405동 5층 501호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 전유면적은 69.89㎡입니다. 소유자는 김용석으로, 2019.09.26. 매매를 원인으로 2019.11.13. 소유권을 이전받았고 거래가액은 165,000,000원입니다.
등기 흐름은 단순한 근저당 경매가 아닙니다. 2014년 신한은행 근저당은 2019.11.14. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.08.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.25. 조나단의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 조나단 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약 밖의 윤잔듸입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1018-4 창우아이빌 405동 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 전유면적 / 층 | 69.89㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김용석 · 2019.09.26. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 임차권과, 아직 남은 미상 점유자
2014.08.11. 설정된 신한은행 근저당 108,000,000원은 2019.11.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.10.25. 조나단의 주택임차권이 등기됐고, 주민등록·점유개시일은 2019.11.13., 확정일자는 2019.11.13. 및 2021.11.15.입니다. 임차권등기에는 보증금이 155,000,000원, 162,500,000원으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조나단 5층 501호 69.89㎡ 전부 | 2019.11.13. 확정일자 2019.11.13. | 155,000,000원 162,500,000원 | 대항력 | 우선변제 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 윤잔듸 | 2024.01.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 크게 내려왔다
창우아이빌 405동의 면적 일치 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 179,250,000원이지만, 과거 230,000,000원 거래 등이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 195,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래군 대비 10.2% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.55㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 69.77㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 68.82㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2024.01 | 69.89㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 69.89㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.82㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2021.12 | 65.58㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 69.77㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 179,250,000원 |
현재 최저매각가 89,180,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 195,000,000원의 45.7%입니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔기 때문에 표면적인 가격 할인폭은 매우 큽니다. 전체 실거래 평균 179,250,000원과 비교해도 현재 최저가는 49.8% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,500,000원 | 87,174,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 162,500,000원 중 87,174,760원이 배당되고, 미배당은 75,325,240원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이며, 별도로 확인되는 임차관계와 유치권 신고 때문에 실제 매수인 부담 판단은 배당표의 ‘인수 0원’만으로 끝낼 수 없습니다.
④ 회차별 가격 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 75,325,240원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 101,597,669원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 119,988,369원 |
가격만 보면 3회·4회 유찰 시 각각 62,425,999원, 43,698,199원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락 = 실질취득비용의 동일한 하락이라고 단정할 수 없습니다. 별도 점유자 윤잔듸의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 확인될 경우, 낙찰가가 낮아질수록 그 차액만큼 인수 부담이 상대적으로 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가에서는 본건을 연립주택으로 이용 중인 것으로 추정했습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 학교가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 5층 501호이며 사용승인일은 2014.05.07.입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측 약 8m 내외 도로, 남측 및 북측 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,764,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래량. 창우아이빌 405동은 28세대이며 확인된 실거래는 8건입니다. 최신 거래는 2026.03. 195,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤잔듸 임대차 원본 확인. 전입일 2024.01.23. 외 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 확인해 실제 인수액부터 확정해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 을구 3번 조나단 주택임차권에 관한 것입니다. 윤잔듸까지 자동으로 해소된다고 보면 안 됩니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 윤잔듸가 신고한 유익비 11,200,000원의 공사내역·지출증빙·점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 89,180,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 확인된 윤잔듸 인수액을 더한 금액으로 최근 실거래 195,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액은 162,500,000원이고 현재 회차 예상 미배당은 75,325,240원입니다. 실제 배당순위와 조세·임차인 배당을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 두 임차관계가 표시되는 사건이므로 현 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 아직 실질취득가는 모른다”
감정가 182,000,000원이 2회 유찰돼 89,180,000원까지 내려왔고, 최근 12개월·최신 실거래 195,000,000원과 비교하면 최저가는 45.7%에 불과합니다. 가격 숫자만 보면 강한 할인 구간입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 10.2% 상승해 시세 자체가 하락 중인 사례도 아닙니다.
하지만 이 물건은 89,180,000원짜리 물건이라고 확정해서는 안 됩니다. 조나단의 155,000,000원·162,500,000원 주택임차권은 말소동의 확약서로 실질 인수 0원으로 정리할 수 있지만, 별도 점유자인 윤잔듸는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 규모가 미상입니다. 또한 11,200,000원 유익비 유치권 신고도 남아 있습니다. 결국 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리확인이 선행돼야 하는 C등급형입니다. 윤잔듸의 실제 보증금·배당·점유관계와 유치권 성립 여부를 확인한 뒤, 그 금액을 합친 실질취득비용 기준으로 195,000,000원 시세와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
