수원지방법원 2025타경52533. 광주시 양벌동 별헤는마을 112동 301호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 215,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,350,000원입니다. 겉으로는 가격이 크게 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차관계와 확약의 적용 범위입니다.
등기상 현재 소유자는 박상명으로, 2021.02.26. 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당권 193,200,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 2024.09.24. 광주시 압류가 말소기준권리입니다. 따라서 그보다 앞선 손정이의 임차권등기와 박승원의 선행 전입관계가 먼저 검토돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 749-7 별헤는마을 112동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(단지형다세대주택) · 전용 71.96㎡ · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박상명 (2021.02.26. 거래가액 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2017.07.25 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2024.09.24. 광주시 압류입니다. 2018년 국민은행 근저당권은 2021.02.26. 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 반면 손정이의 주택임차권등기는 2023.03.20. 접수됐고, 전입은 2021.02.26., 확정일자는 2021.02.17.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승원 | 2023.12.04 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손정이 | 2021.02.26 / 2021.02.17 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 52.7%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
별헤는마을 112동 전용 71.96㎡ 실거래는 확인된 4건입니다. 과거 전체 평균은 277,500,000원이지만 최근 가격 판단은 그 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06. 200,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 71.96㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 71.96㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 71.96㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 71.96㎡ | 5 | 320,000,000원 |
현재 최저가 105,350,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 52.7%입니다. 다만 최근 거래가격은 과거 거래와 비교해 -34.1% 하락 추세입니다. 더 중요한 것은 실질취득액입니다. 손정이 관련 인수는 확약으로 0원*이지만 박승원의 보증금이 미상이므로, 최저가 105,350,000원을 곧바로 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 손정이 보증금 우선변제 | 265,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 손정이 보증금 미배당액은 161,924,900원입니다. 다만 2026.04.22. 제출된 대항력 포기 확약으로 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 박승원 관련 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 손정이 산식상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 105,350,000원 | 161,924,900원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 84,280,000원 | 182,637,040원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 67,424,000원 | 199,189,632원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매곡초등학교 동측 인근이며 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·공동현관 보안설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6미터 포장도로와 접하고, 제1종일반주거지역·도시지역에 해당합니다. 공시지가는 630,100원/㎡입니다.
- 환금성. 별헤는마을 112동은 8세대이며 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 현재 경매는 4회 유찰 상태이고 최근 12개월 거래는 1건으로, 가격만큼 거래 유동성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 현장확인. 감정 실지조사 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박승원 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 항목입니다. 전입은 2023.12.04.로 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기 확약이 손정이 임차권 및 신청채권자의 양수관계에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 52.7%만 보고 응찰 금지. 최저가가 최근 시세보다 크게 낮아 보여도 미상임차가 남아 있어 최종 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 거래 대비 -34.1% 추세입니다. 과거 전체 평균 277,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최신 거래 200,000,000원을 중심으로 보세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 경매 평균 유찰횟수도 4.0회로 나타납니다. 권리·점유·상품성 요소를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도, 실질취득액은 아직 열려 있다”
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 105,350,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 200,000,000원의 52.7%입니다. 손정이 보증금 265,000,000원은 현재 회차 산식상 161,924,900원이 미배당되지만, 신청채권자가 제출한 대항력 포기 확약으로 그 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 전체 인수가 0원이라고 결론내릴 수는 없습니다. 박승원은 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 8세대 규모, 4회 유찰, 최근 가격 -34.1% 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 손정이 확약 확인은 긍정적이지만, 박승원 미상권리가 해소되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 승부처는 최저가가 아니라 확약 밖 임차관계의 실제 금액을 확인하는 것입니다.
