손정이 임차권등기 보증금 265,000,000원은 배당 후 룰상 53,810,000원 미배당이 생기지만, 비고상 2026.04.22 확약서로 그 임차인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 단, 실제 임차인은 2명이고 박승원 점유자는 보증금·확정일자가 미상이라, 이 부분은 확약 밖 리스크로 남습니다.
수원지방법원 2025타경52533. 광주시 양벌동 ‘별헤는마을’ 112동 301호입니다. 사건 데이터만 놓고 보면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가가 215,000,000원이고, 같은 면적 실거래 평균 277,500,000원 대비 77.5% 수준입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 권리의 중심에는 보증금 265,000,000원 임차권등기가 있고, 원래 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다.
다행히 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026.04.22 우선변제권만 주장하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권등기 보증금의 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 박승원 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이라, 이 점유자까지 해결됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 749-7 별헤는마을 112동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(단지형다세대주택) · 5층 중 3층 301호 · 면적 71.96㎡ |
| 소유자 | 박상명 (2021.02.26 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (데이터상 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 확약으로 덜어낸 리스크와 남은 미상 점유
데이터상 말소기준은 2024.09.24 갑구 8번 압류입니다. 그보다 앞선 손정이 임차권은 전입 2021.02.26, 확정일자 2021.02.17, 임차권등기 2023.03.20로 표시되어 있어 원칙적으로 대항력·우선변제권을 모두 따져야 합니다. 이 보증금은 265,000,000원이고, 현 매각가 가정 배당표상 211,190,000원만 배당되어 53,810,000원 부족분이 계산됩니다.
그러나 비고의 확약서가 핵심입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 취지라면, 손정이 임차권등기 보증금 부족분은 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다. 반대로 박승원 점유자는 보증금·확정일자·배당요구 정보가 없습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 하며, “대항력 있음”으로 단정하지 않습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유·권원 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/확약 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정이 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.02.26 · 확정 2021.02.17 · 배당요구 2023.03.20 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 확약* | 룰상 미배당 53,810,000원이나 확약으로 실질 인수 0원* |
| 박승원 | 현황조사·매각물건명세서 전입 2023.12.04 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확약 밖 점유자. 보증금·확정일자·배당요구 원본 확인 필요 |
tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산 제외할 임차인은 없고, 실제 임차인 기준은 2명입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액* | 총액(확약 전) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 53,810,000원 | 268,810,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 96,208,000원 | 268,208,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 130,126,400원 | 267,726,400원 |
*비고상 확약이 유효하면 손정이 보증금 부족분은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 박승원 점유자의 미상 보증금은 이 확약 밖입니다.
③ 시세 비교 — 77.5% 숫자는 좋지만, 조건부다
별헤는마을(112동) 동일 면적 71.96㎡ 실거래는 총 4건입니다. 평균은 277,500,000원, 최저는 200,000,000원, 최고는 330,000,000원입니다. 최저가 215,000,000원은 평균 대비 77.5%로 보이지만, 이 비율은 손정이 확약이 유효하고 박승원 미상 임대차 리스크가 해소된다는 조건에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 71.96㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 71.96㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 71.96㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 71.96㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 277,500,000원 |
확약 전 룰상 현재 회차 총액은 268,810,000원으로 실거래 평균 277,500,000원의 96.9% 수준입니다. 따라서 이 물건은 “최저가 2.15억이니 싸다”가 아니라, 확약서의 효력과 박승원 미상 점유를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 손정이 보증금 | 265,000,000원 | 211,190,000원 | 부족분 53,810,000원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 193,200,000원 | 0원 | 배당 데이터상 미배당 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 11,882,246원 | 0원 | 배당 데이터상 미배당 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매곡초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며, 2017.07.25 사용승인되었습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 공동 현관보안설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 규제·토지. 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등이 포함되고, 공시지가는 630,100원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 별헤는마을(112동)은 총 8세대입니다. 동일 면적 거래는 4건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026.04.22 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 문구와 적용 대상을 원본으로 대조해야 합니다.
- 이름 기재 대조. 데이터상 임차권자는 손정이이고, 비고 문구에는 손정아로 기재되어 있습니다. 이 불일치는 입찰 전 명세서·임차권등기 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 박승원 점유 확인. 박승원은 전입 2023.12.04만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 확약 밖 임차인 인수위험이 남는 핵심 지점입니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 215,000,000원만 보고 “77.5%라 싸다”고 판단하지 마세요. 확약 전 룰상 총액은 268,810,000원이고, 확약 후에도 박승원 미상 금액이 남습니다.
- 회차 정보 확인. 데이터에는 fail_count 2가 표시되지만 최저매각가는 감정가와 같은 215,000,000원입니다. 실제 매각조건·보증금·기일 변경 여부는 법원 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인 또는 점유자가 확인된 물건입니다. 인도명령 가능성, 이사 협의, 장기 미납 관리비와 당해세를 별도 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖 미상은 그대로다”
이 물건의 결론은 단순하지 않습니다. 손정이 임차권등기 보증금 265,000,000원은 원래 대항력 인수형의 전형입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근으로 고정되므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 말하면 안 됩니다. 다만 비고상 확약이 유효하면 손정이 부족분 53,810,000원은 실질 인수 0원*으로 낮아집니다.
문제는 그 다음입니다. 실제 임차인은 2명이고, 박승원 점유자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 8세대 단지, 4건의 실거래 표본, 데이터상 2회 유찰이 겹칩니다. 권리 리스크가 완전히 닫힌 물건이 아니라, 확약서 원본과 박승원 임대차관계 확인이 입찰가보다 먼저인 물건입니다. 가격은 조건부로만 매력적이고, 확인 전 등급은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.