수원지방법원 2025타경52543. 광주시 삼동 한양홈타운 101동 3층 302호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가 268,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,320,000원입니다. 소유자는 유왕섭이며, 2014.03.11 매매를 원인으로 2014.04.29 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 175,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2019.03.05 주식회사동그라미파이낸스대부 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부조사 당시 거주인도 부재했습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52543 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 289-13 한양홈타운 101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 59.62㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 유왕섭 · 2014.04.29 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 119,085,138원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준으로 제시된 것은 2019.03.05 설정된 주식회사동그라미파이낸스대부 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 2025.01.23 서민금융진흥원 가압류 11,685,272원과 2025.07.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 51.9% 숫자만 보고 ‘반값’이라 부르면 안 된다
확인되는 동일 면적 실거래는 한양홈타운 101동 전용 59.81㎡, 2021.08 4층 253,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 131,320,000원은 이 거래가의 51.9%입니다. 감정가 268,000,000원과 비교하면 현재 회차는 정확히 49% 수준까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 59.81㎡ | 4 | 253,000,000원 |
문제는 시점입니다. 비교 가능한 거래가 2021.08 한 건뿐이라 2026.09 경매가격의 현재 시장 적정성을 판단하기에는 시차와 표본 부족이 큽니다. 따라서 “253,000,000원보다 121,680,000원 낮으니 싸다”는 식의 판단은 위험합니다. 이 물건은 감정가 할인율보다 현재 현장 시세 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사동그라미파이낸스대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,685,272원 | 11,685,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,996,248원 |
현재 최저가 131,320,000원 가정에서는 표시된 채권 37,685,272원이 전액 배당되고 90,996,248원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 및 확인되는 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원 가정
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 131,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 91,924,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 64,346,799원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서도 표시된 배당채권 37,685,272원은 전액 배당되는 계산입니다. 3회 유찰 시 91,924,000원, 4회 유찰 시 64,346,799원까지 내려가도 같은 채권 기준의 미배당액은 0원입니다. 다만 이것은 점유·임차 및 실제 배당권리 확인을 대신하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 중대동 소재 경강선 삼동역 북서측 근거리에 있으며, 저층 공동주택·아파트·단독주택·창고·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로변 노선버스와 근거리 경강선 삼동역을 이용할 수 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 중 3층 302호이며 난방·급배수·위생설비와 공동출입구 보안개폐문이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 토지의 다세대주택 건부지이며 북서측·남서측 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 속하고 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 792,500원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 재매각 시 가격 확인과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정 당시 거주인이 부재했고 임대관계도 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인을 최우선으로 두어야 합니다.
- 오래된 실거래 경계. 비교 거래는 2021.08 253,000,000원 한 건입니다. 이를 2026년 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2018년 근저당과 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 119,085,138원의 경매 청구액까지 등기부·채권계산서·매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 충분하지 않아 건축물현황도·외부관찰·인근 탐문을 토대로 이용상황이 파악됐습니다. 수리비를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 환금성 반영. 총 8세대 소규모 다세대라는 점을 감안해 아파트와 같은 환금성을 전제로 응찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 부분
현재 최저가는 131,320,000원으로 감정가 268,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 과거 실거래 253,000,000원과 비교하면 51.9%에 불과해 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 그 실거래는 2021.08 단 한 건이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 총 8세대의 다세대라는 환금성까지 생각하면 이 물건은 단순히 “반값이라 싸다”가 아니라, 현재 시세·점유·배당권리를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다. 권리 가정상 인수액은 0원이지만, 현장과 원본서류 확인 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
