부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511573 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 76.57㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

131,239,950원 1억 3,123만 감정가 213,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 104,370,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,043만원

최저가의 10% · 10,437,000원

실거래 대비

▼ 26.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.77억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차인 인수 위험이 핵심입니다. 최저가는 낮지만 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 104,370,000원이지만 임차보증금 미배당 152,891,180원 인수 가능
자금 낙찰가와 인수액 합산 실질취득 약 257,261,180원 수준
리스크 서정와 대항력 임차권등기 존재. 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 2.55억 중 배당되지 못하는 금액이 남아 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

213,000,000원 / 104,370,000원

2회 유찰

실질취득 추정

257,261,180원

낙찰가+임차인 인수

임차 인수

152,891,180원

서정와 보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차권

권리 확인 필수

인천지방법원 2025타경511573. 인천 미추홀구 숭의동 다우림 201동 1206호 오피스텔입니다. 감정가는 2.13억, 현재 최저가는 1.04억으로 크게 낮아졌지만 이 사건은 일반적인 유찰 할인 물건과 다릅니다. 을구에 설정된 주택임차권등기 서정와 보증금 255,000,000원이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511573
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 12층1206호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 주거용 오피스텔
소유자	박숙영
감정가 / 최저가	213,000,000원 / 104,370,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 255,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 농협은행 근저당권이었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 등록된 주택임차권등기 서정와는 매각으로 소멸 예정이나, 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차권 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서정와	255,000,000원	有	有	152,891,180원 인수 가능
유진영	미상	없음	해당 없음	없음
김효빈	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 104,370,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 서정와 보증금 중 배당되지 못하는 152,891,180원이 인수될 경우 실질취득은 약 257,261,180원 수준입니다. 낙찰가가 내려가도 부족 배당액은 증가할 수 있어 단순 최저가 비교는 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,261,180원
임차인 서정와 보증금	255,000,000원	102,108,820원
HUG 가압류	2,502,350,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 최근 거래

최저가는 낮지만 임차 인수 포함 실질취득은 최근 거래 수준을 초과합니다.

⛔ 핵심 위험 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 실제 효력과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

④ 시세 비교

다우림201동 최근 거래 기준입니다. 전체 평균 거래가는 226,415,000원이지만 최근 12개월 거래는 181,980,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -21.0%입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.02	73.56㎡	6	181,980,000원
2024.10	73.56㎡	3	190,000,000원
2024.01	76.57㎡	18	235,000,000원
평균	12건	-	226,415,000원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 57.4% 수준이지만, 대항력 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득은 약 257,261,180원으로 최근 거래가보다 높아집니다. 따라서 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 서정와 임차권등기의 인수 범위와 확약서 효력을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 임차인 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
미상 보증금. 유진영·김효빈 점유자의 보증금 관련 추가 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수금

이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 지점이 분명합니다. 최저가는 감정가의 절반 수준이지만, 대항력 있는 임차권으로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액이 존재합니다. 낙찰가는 낮아져도 실질취득은 달라질 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 할인보다 임차권 인수 여부와 확약 범위 확인입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 인수금이 따라온다 — 인천 다우림 1206호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 임차권 존재

③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수금

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억 1,300만원
2	2026-05-22	유찰	1억 4,910만원
3	2026-06-29	대기	1억 437만원