최저가는 최근 시세 대비 낮지만 임차권·미상 점유 확인 필요성과 하락 추세를 반영해 보수적으로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 등록 임차권등기 임차인은 확약으로 실질 인수 0원 처리 가능하나, 별도 대항력 주장 점유자가 있어 명도·보증금 확인 리스크가 남는 물건입니다.
감정가 / 최저가
151,000,000원
최저 73,990,000원
실질취득
73,990,000원
확약 임차인 기준
인수 위험
확인 필요
미상 점유자 존재
최근 12개월 시세
135,000,000원
최근 거래 하락 -24.4%
인천지방법원 2025타경511589. 검암동 스카이빌 에이동 402호 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 소유자는 주식회사하랑하랑이며, 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 성격으로 확인되어 단순 권리 깨끗형으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경511589
소재지
인천광역시 서구 검암동 678-5 스카이빌 제에이동 4층402호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대)
소유자
주식회사하랑하랑
감정가 / 최저가
151,000,000원 / 73,990,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차권과 확약 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 확약 임차인과 미상 점유 분리
구분
보증금
대항력
우선변제
승계
김래현
165,000,000원
有
有
확약 적용
호신엽
미상
가능·미상
확인 필요
확인 필요
⚠️ 인수 판단 김래현 임차인은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 인수액은 실질 0원으로 판단합니다(확약 각주). 다만 확약 밖 점유자인 호신엽은 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 환금성은 점검
거래월
면적
층
거래가
2024.07
56.59㎡
5
140,000,000원
2024.07
56.59㎡
4
110,000,000원
2024.03
56.59㎡
4
155,000,000원
2022.09
56.59㎡
2
171,000,000원
2022.03
53.84㎡
4
186,000,000원
최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 약 54.8% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 평균 대비 하락(-24.4%)이며, 소형 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.
