최근 실거래 대비 최저가는 91.7% 수준으로 가격 메리트가 있으나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 실거래 평균 6.76억 대비 최저가 6.2억으로 가격은 매력적인 편입니다. 다만 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 유상춘입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
620,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
676,041,666원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
91.7%
최근12개월 평균 기준
임차인 인수
확인 필요
대항력·보증금 미상
수원지방법원 2025타경52561. 경기도 하남시 덕풍동 한솔리치빌아파트1단지 107동 302호 아파트입니다. 전용면적 84.8049㎡ 규모로, 현재 소유자는 김인성입니다. 권리관계상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차인 유상춘의 대항력이 확인되어 가격보다 임차관계가 핵심 변수인 사건입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52561
소재지
경기도 하남시 덕풍동 681 한솔리치빌아파트1단지 107동 3층 302호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용 84.8049㎡
소유자
김인성
감정가 / 최저가
620,000,000원 / 620,000,000원
신청채권자 / 청구
한국자산관리공사 · 547,482,284원
매각기일
2026.06.29
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 유상춘은 2019.01.15 전입으로 확인되어 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금이 미상인 상태이므로 낙찰자는 매각물건명세서 및 관련 자료를 통해 인수 범위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
대항력
보증금
판단
유상춘
2019.01.15
有
미상
말소기준권리 이전 전입 → 인수 가능성 확인 필요
⚠️ 임차 리스크 대항력은 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 존재하면 매수인 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 보증금 확인이 우선입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
한솔리치빌(1단지) 동일평형 최근 거래 12건 기준 평균은 676,041,666원입니다. 최저매각가 620,000,000원은 최근 평균 대비 91.7% 수준이며 최신 거래 715,000,000원보다 낮습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
84.8㎡
8
715,000,000원
2026.07
84.8㎡
23
740,000,000원
2026.07
84.8㎡
17
720,000,000원
2026.07
84.8㎡
6
690,000,000원
2026.05
84.8㎡
7
560,000,000원
평균
—
12건
676,041,666원
권리 배분 구조
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 평균 대비 91.7%로 가격상 여유가 있으나 임차인 인수 가능성은 별도 검토 대상입니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 미상 상태로 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 6.76억 대비 최저가 6.2억으로 가격 경쟁력은 있습니다.
명도 검토. 임차인 존재 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”
이 물건은 최근 시세 대비 할인된 신건 가격이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 최종 판단 기준은 임차보증금 인수 여부입니다. 가격은 합격권, 권리는 임차인 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 하남시 덕풍동 681 한솔리치빌아파트1단지 107동 3층 302호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52561
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
한솔리치빌아파트1단지 107동 3층 302호
철근콘크리크조 / 84.8049㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 하남시 덕풍동 681 한솔리치빌아파트1단지 107동 3층 302호
2025-07-18 10:59
