인천지방법원 2025타경511660. 인천 서구 석남동 해경블루문 9층 904호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 회차 최저가는 48,020,000원이고, 감정가 98,000,000원 대비 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 2회 유찰 저가 물건이지만, 이 사건은 단순히 “싸다”로 판단하면 안 됩니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권등기가 있고, 임차보증금 140,000,000원이 기재되어 있기 때문입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매수인의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금입니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 확약이 없다면 이 물건의 실질취득은 48,020,000원이 아니라 약 140,000,000원입니다. 다만 제공 데이터의 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 명시되어 있어, 이세리 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.12.19. 매매, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 전부다
제공 데이터상 말소기준은 2025.08.19. 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 그보다 앞선 2023.09.26. 을구 3번 주택임차권등기가 핵심입니다. 이 임차권은 전입신고일 2022.05.23, 점유개시일 2022.05.23, 확정일자 2022.05.04로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권으로 정리됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이세리 | 9층 904호 24.43㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.05.23 · 확정 2022.05.04 · 배당요구 2023.09.26 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
tenants 데이터의 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
실거래 자료는 제공 데이터에 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 98,000,000원, 현재 최저가 48,020,000원, 그리고 임차권 보증금 140,000,000원의 관계로 보아야 합니다. 확약 적용 전에는 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 확약 적용 후에야 현재 최저가가 실질취득 기준이 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 98,000,000원 | 오피스텔 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 48,020,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 확약 없을 때 실질취득 | 약 140,000,000원 | 대항력 임차권 보증금 인수형 |
| 확약 적용 시 실질취득 | 48,020,000원* | 이세리 임차권 실질 인수 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 데이터 기준 총 채권액 260,000,000원 중 배당은 46,755,640원, 미배당은 213,244,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 석남동 소재 지하철7호선 석남역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물사용승인일자는 2018.07.12.이고, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 904호입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 위생시설, 가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도로 접함, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 제출되었는지, 매각물건명세서와 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 이세리 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자나 미상 임대관계가 있으면 별도 인수위험이 남습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 방식과 말소 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 신한은행 배당 데이터 원본 대조. 제공 권리목록에는 을구 1번 근저당권과 2022.05.23. 해지 말소 기재가 함께 있고, 제공 배당표는 신한은행 배당을 산정합니다. 등기부 원본과 배당요구 내역 대조가 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 미납 관리비와 실제 점유자가 실무 리스크가 될 수 있으므로 관리사무소와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “확약서 1장”이 중요하다
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 98,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 48,020,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격 할인이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 확약이 없다면 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 커서, 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 보아야 합니다.
다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 유효하고, 이세리 임차권 말소가 원본 서류상 명확하다면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본 확인 전에는 C급 주의물건, 확약 확인 후에야 가격 검토가 가능한 물건입니다.
