인천지방법원 2025타경511697. 인천 미추홀구 숭의동 ‘더존아파트’ 11층 1101호, 전용 49.80㎡ 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저가는 141,400,000원입니다. 표면상으로는 동일 면적 실거래 평균 149,833,333원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 출발점은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 등기부에는 이영권 명의의 주택임차권이 있고, 전입신고일은 2018.05.18, 확정일자는 2018.05.16으로 기재되어 있습니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 전입일이 그보다 빠른 임차인은 대항력 있는 임차인입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득가가 보증금 쪽으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건도 임차권등기 원문에 65,000,000원 · 68,000,000원 · 85,000,000원 · 240,000,000원이 병기되어 있어, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 다만 명세서에 말소동의 확약서가 기재되어 있어, 이 임차권등기에 한정해 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.80㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김번하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기 흐름만 보면 특이점이 많습니다. 2018.03.13 영광군수산업협동조합 근저당권이 설정되었지만 2022.07.18 해지 말소 기록이 있습니다. 2022.09.02 미추홀구 압류도 2022.09.07 해제 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류이고, 2024.03.14 주택임차권등기와 2025.08.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유/용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영권 | 11층 1101호 49.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.05.18 확정 2018.05.16 배당요구 2024.03.14 | 미상 등기부 병기: 65,000,000원 · 68,000,000원 · 85,000,000원 · 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 기재 |
보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 데이터상 실제 임차인은 이영권 1명입니다. 단, 보증금은 임차인 항목상 미상으로 표시되어 있어 임차권등기 원문과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에도 ‘큰 할인’은 아니다
더존아파트는 2018.03.02 사용승인, 총 39세대 규모입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 전용 49.72~49.86㎡ 구간 6건이고, 평균은 149,833,333원입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 이 평균의 94.4%입니다. 확약 적용 후 실질취득가가 최저가와 같다고 보더라도, 할인 폭은 약 8,433,333원 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.72㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.72㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 49.85㎡ | 11 | 149,000,000원 |
| 2025.04 | 49.86㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 49.80㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 49.85㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 149,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,779,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 156,000,000원 | 138,620,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당데이터 기준 총 채권액은 925,300,000원, 총 배당액은 138,620,400원, 부족액은 786,679,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 등기부에는 을구 1번 근저당권의 2022.07.18 해지 말소 기록도 있어 배당표와 등기 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 부족액 — 낙찰가가 내려가도 채권 미배당은 크다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 786,679,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 113,120,000원 | 110,736,320원 | 814,563,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 90,496,000원 | 88,467,072원 | 836,832,928원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 소재 “숭의역” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 “숭의역”과 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 제11층 제1101호입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 39세대입니다. 최근 실거래 6건이 149,000,000원~150,000,000원으로 좁게 모여 있어 가격대는 비교적 선명하지만, 대단지처럼 거래층이 두텁다고 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 이영권 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 보증금 병기 확인. 임차권등기 원문에는 65,000,000원·68,000,000원·85,000,000원·240,000,000원이 병기되어 있습니다. 임차인 항목상 보증금 미상 표시와 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 확약 적용 시 실질취득은 141,400,000원입니다. 확약이 없다면 최저가 기준 가격비교는 의미가 없어집니다.
- 미납관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 현관문 “미납관리비 독촉장(단전, 단수예고장)”이 붙어 있다는 내용이 있습니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 등기·배당 불일치 점검. 제공 배당표에는 을구 1번 근저당권 배당이 반영되어 있으나, 등기부 권리목록에는 2022.07.18 해지 말소 기록이 있습니다. 실제 배당순위와 말소기준은 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “확약서 있는 대항력 임차권”은 확인형 물건이다
이 사건은 최저가만 보면 실거래 평균의 94.4%라서 얼핏 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 본질은 대항력 있는 임차권등기입니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인이 있고, 등기부에는 최대 240,000,000원까지 보증금 금액이 병기되어 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아도 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 HUG 말소동의 확약서가 기재되어 있어 이 임차권등기의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 결론은 명확합니다. 가격은 나쁘지 않지만, 확약서 원본 확인 전에는 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 유효성입니다.
