인천지방법원 2025타경511732. 인천 계양구 효성동 삼우빌라 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 39,690,000원입니다. 등기상 소유자는 채화신이고, 2021년 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 ‘49% 최저가’가 아니라, 소유권 취득 직후 입주한 임차인 정지용의 선순위 대항력과 보증금 처리입니다.
정지용은 2021.06.23 임대차계약 및 확정일자를 받고, 2021.07.15 점유를 시작해 2021.07.16 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2023.07.06 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 기반이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 최저가 배당 시 집행비용 1,114,420원을 제외한 38,575,580원이 임차인에게 배당되고, 보증금 85,000,000원 중 46,424,420원이 부족합니다. 원칙 계산만 보면 이 부족분이 매수인 인수 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 273-96 삼우빌라 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제4층 제403호 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인 1992.05.14 |
| 소유자 | 채화신 (2021.05.17 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 7,938,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 봐야 한다
말소기준은 2023.07.06 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양세무서장 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정지용의 전입·점유는 2021년으로 말소기준보다 빠르므로, 을구 14번 임차권등기 자체가 2023.09.04에 접수됐다는 이유만으로 후순위 임차인처럼 보면 안 됩니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정지용 | 2021.07.15 / 2021.07.16 | 2021.06.23 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
정지용은 제4층 403호 40.44㎡ 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 배당요구도 했습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.23, 점유개시일은 2021.07.15, 주민등록일은 2021.07.16입니다. 보증금은 85,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 말
최저가는 감정가 81,000,000원의 49%인 39,690,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 39,690,000원이 현재 시장가격보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 임차인 정지용 보증금 | 85,000,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 873,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원칙 계산상 임차인 미배당 보증금은 46,424,420원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 배당표의 집행비용은 1,114,420원으로 산정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 1992.05.14입니다.
- 입지. 효성남초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 인천1호선 작전역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 행정구역 명칭이 과거 ‘인천직할시 북구’로 표시된 것은 1995.03.01 행정구역 명칭 변경이 반영되지 않은 사항으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약에 기반합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 정지용에게 38,575,580원이 배당되고 룰상 부족분은 46,424,420원입니다. 확약이 없다면 이 부분이 핵심 인수위험입니다.
- 실거래 현장조사. 최근 실거래 비교치가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 동일 지역·유사 다세대의 현재 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 7,938,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 정지용의 임차권등기가 존재한 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 2023.07.06 가압류, 을구 14번 임차권등기, 현재 경매개시결정 및 말소동의 확약의 연결관계를 입찰 직전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 물건은 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 39,690,000원까지 내려왔지만, 단순 저가매수형으로 보면 안 됩니다. 정지용은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 현재 배당 구조만 적용하면 46,424,420원이 부족해 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 평가합니다.
결국 이 사건의 권리분석 포인트는 ‘대항임차인이 있으니 무조건 인수’도, ‘최저가가 49%니 무조건 싸다’도 아닙니다. 확약이 실제로 정지용 임차권의 말소를 담보하는지를 원문으로 확인하는 것이 첫 번째이고, 그 다음이 1992년 사용승인 다세대의 현장 시세와 환금성입니다. 실거래 비교치가 없고 재매각이라는 점까지 감안하면, 권리 해소 가능성은 분명하지만 가격 매력은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
* 확약 미반영 원칙 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 46,424,420원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’과 ‘실질취득 39,690,000원’은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 반영한 값입니다.
