한 줄 평 유찰 2회로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.87억 중 미배당 부족분 170,880,120원 인수 가능성이 있어 낙찰가는 낮아져도 실질 부담을 따져야 하는 오피스텔입니다.
감정가 / 최저가
242,000,000원 / 118,580,000원
2회 유찰
실질취득 검토
289,460,120원
낙찰가+인수 가능액
인수 예상
170,880,120원
임차보증금 부족분
핵심지표
C등급
권리 리스크 반영
인천지방법원 2025타경511889. 인천 남동구 간석동 신승바이올렛 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 242,000,000원이지만 2회 유찰 후 최저매각가는 118,580,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 임차권등기와 보증금 인수 여부입니다.
등기상 2024년 설정된 주택임차권은 임차인 류경섭의 보증금 287,000,000원과 연결됩니다. 전입·확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당으로 전액 회수가 되지 않는 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511889 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 42-6 신승바이올렛 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 황상욱 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
압류는 매각으로 소멸하는 권리이고, 경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다. 다만 을구 5번 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 핵심 권리입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있어, 실제 인수 범위는 관련 서류 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 류경섭 | 287,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
| 최진석 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 미상 |
⚠️ 실질 취득가 기준 판단 최저매각가 118,580,000원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분 170,880,120원이 인수되면 실질 부담은 약 289,460,120원 수준으로 올라갑니다. 단순 최저가 기준의 가격 메리트 판단은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 임차인 류경섭 보증금 | 287,000,000원 | 116,119,880원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질 부담 기준으로 보면 감정가를 넘어서는 수준입니다.
✅ 장점 2회 유찰로 진입 가격은 낮아졌고, 오피스텔 입지와 거래 사례는 존재합니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 낙찰가가 낮아질수록 부족분 인수액이 증가하는 구조이므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 시세 비교
신승바이올렛 최근 거래는 10건 기준 평균 220,700,000원이며 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 하락 추세로 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 낮습니다.
| 최근 12개월 평균 | 160,000,000원 |
|---|---|
| 최근 거래 | 2024.12 / 185,000,000원 |
| 전체 평균 거래 | 220,700,000원 |
| 최저가 대비 최근12개월 평균 | 74.1% |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 류경섭 임차권등기의 확약 및 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가보다 보증금 부족분을 포함한 총 부담액 기준으로 판단해야 합니다.
- 최진석 점유 확인. 전입은 말소기준 이후로 대항력은 없지만 보증금 미상 부분 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 중요하다”
이 물건은 표면상 50% 수준까지 내려온 유찰 물건이지만, 실제 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금과 부족분 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용이 크게 달라집니다. 권리 안전형 물건이 아니라 임차권 리스크를 가격에 반영해야 하는 물건입니다.
